Типовые структуры эксплуатационных организаций

Курс для высшего управленческого персонала > Часть вторая. Управляющий и производство — Глава VI. Организация ремонтно-эксплуатационной службы

Функция ремонтно-эксплуатационной службы, признанная в настоящее время на большинстве заводов, состоит в том, чтобы предупреждать неожиданные выходы оборудования из строя и вызываемые этим срывы в работе и убытки. Это означает, что руководство должно предоставлять ремонтно-эксплуатационной службе право участия в общем планировании и что при принятии решений, касающихся производства, рекомендации ремонтно-эксплуатационной службы должны учитываться наряду с другими факторами. Иными словами, это означает, что организация ремонтно-эксплуатационной службы входит в обязанности руководящего состава компании и ответственность за эту работу в той или иной степени несут все управляющие.

За последние четверть века увеличились все виды издержек производства, но возросли особенно сильно эксплуатационные расходы. В 30 основных отраслях промышленности эксплуатационные расходы в среднем составляют свыше 5% чистой стоимости реализуемой продукции. Обследования показывают, что американская промышленность каждый год тратит на ремонтно-эксплуатационные нужды около 14 млрд.

долл. Такое положение в значительной степени объясняется повышением уровня механизации и вызванным им увеличением стоимости производственного оборудования, но рост расходов на ремонтно-эксплуатационные нужды объясняется также и тем, что руководство пришло к убеждению, что увеличение этих затрат дает хорошие результаты. И все же сумма, затрачиваемая промышленностью на ремонтно-эксплуатационные нужды, является потрясающей.

Увеличение расходов на ремонтно-эксплуатационные нужды весьма красноречиво указывает на значение, которое придается другой задаче ремонтно-эксплуатационной службы — способствовать повышению прибылей компании. Большие расходы на содержание производственных зданий и оборудования означают значительное снижение затрат на аварийные работы и на приобретение нового оборудования, а также уменьшение потерь рабочего времени из-за простоев. Это означает, что ремонтно-эксплуатационная служба должна выполнять свои задачи так же эффективно, как и другие производственные подразделения. Руководство имеет все основания ставить вопрос: «Есть ли необходимость тратить так много средств? Будут ли эти средства затрачены правильно?». Ремонтно-эксплуатационная служба должна по возможности снижать свои расходы, однако не в ущерб эффективности выполняемой ею работы. Хотя в общем и верно, что потери на производстве и расходы, связанные с аварийными ремонтами, обратно пропорциональны ремонтно-эксплуатационным расходам, тем не менее не следует забывать, что в этом существует какой-то предел, превышение которого может сказаться на прибыли отрицательно. Вы не должны тратить на эксплуатационные нужды больше того, во что обойдутся ожидаемые расходы, связанные с ремонтом, и потери из-за выхода оборудования из строя, но не должны соблазняться и мнимой экономией, которая приводит к снижению эффективности производства или сокращению срока службы оборудования. Вы должны найти золотую середину.

Планирование ремонтно-эксплуатационной работы. Первоначальная стоимость производственных зданий и оборудования может составлять намного меньшую сумму по сравнению с расходами, связанными с их ремонтом и эксплуатацией в течение ряда лет. В качестве примера недопустимого отношения к ремонтно-эксплуатационной службе приведем случаи, который имел место в одной из компаний в среднезападных штатах США, которая слишком поспешно построила новый завод в связи с острой необходимостью увеличить объем производства.

Все считали, что завод был превосходно спроектирован и построен, несмотря на то что в проекте был допущен серьезный просчет. Положительную оценку заводу дали все, но только не инженер, ответственный за размещение оборудования. С его точки зрения, завод был ниже всякой критики.

Проходы между рядами были настолько узкими, что не позволяли провезти оборудование, применяемое при уходе за станками. Станки были размещены так тесно, что вокруг них не оставалось места для нормальной работы по уходу за ними. Ремонтно-эксплуатационная служба даже не имела своего складского помещения, и запасные части приходилось складывать по всему заводу, где только было свободное место. Никто не удосужился подумать о нуждах ремонтно-эксплуатационной службы. Вот пример просчета, который обошелся очень дорого, но его можно было бы избежать, если бы руководство удосужилось немного подумать, немного прикинуть и посоветоваться с теми, кому предстояло нести ответственность за эксплуатацию завода и его оборудования после ввода его в действие.

Все большее и большее число управляющих консультируется у ремонтно-эксплуатационной службы при разработке проектных заданий и проектировании.

Управляющие прислушиваются к мнению инженеров, отвечающих за размещение оборудования, и работников ремонтно-эксплуатационной службы до построения заводов и установки оборудования. Они заказывают машины с самосмазывающимися системами и обеспечивают ремонтно-эксплуатационную службу необходимыми приборами и приспособлениями для обнаружения ненормальной работы машин. Трудно дать оценку такого реалистического подхода к указанной проблеме; единственно, что требуется, — это рассматривать задачи ремонтно-эксплуатационной службы с точки зрения общих задач компании.

Автоматизация и ремонтно-эксплуатационная работа. Для некоторых заводов требуются менее сложные машины и инструменты и меньше автоматического оборудования, чем для других, но на заводах в целом наметилась тенденция, если и не полной автоматизации, то, по крайней мере, повышения уровня механизации. Мы теперь уже не удивляемся, услышав или прочитав о таких предприятиях, как моторостроительный завод компании «Форд Мотор» в Кливленде, где все операции по механической обработке деталей для автомобилей, по сверлению, перемещению деталей от одного станка к другому, сборке и техническому контролю осуществляются автоматически. Механизация себя оправдывает. Она способствует увеличению объема производства, повышению эффективности производства и снижению эксплуатационных расходов. Кливлендский моторостроительный завод обошелся компании Форда в 30 млн. долл., но он полностью окупил себя в течение двух лет.

Автоматические станки, естественно, более сложные и более дорогие, чем обычное оборудование с ручным управлением.

Чем выше уровень механизации, тем большее значение приобретает ремонтно-эксплуатационная работа. Это положение подтверждается комплексом следующих факторов:

— на заводах, где многие рабочие заменены машинами, производство в большей степени зависит от оборудования; выход из строя одного вида оборудования обычно означает остановку всего производства;

— с увеличением количества машин прибавляется и работа, связанная с их эксплуатацией;

— для более сложного оборудования требуются больший уход и расходы на его ремонт; потери, связанные с его простоем, значительно выше, чем при использовании менее сложного оборудования.

Организация ремонтно-эксплуатационного дела

В мелких мастерских весь «штат» ремонтно-эксплуатационной службы может состоять из одного или двух слесарей-механиков. В крупных компаниях, где основные фонды достигают огромной суммы, обычно в ремонтно-эксплуатационной службе занято большое число рабочих различных квалификаций и специальностей. Структура ремонтно-эксплуатационного отдела зависит от вида производства, степени механизации и загрузки предприятия.

Штат типичного ремонтно-эксплуатационного отдела на крупном заводе может состоять из инженеров, химиков, техников, электриков, слесарей-водопроводчиков, плотников, маляров, уборщиков и садовников. При отсутствии на заводе отдельной службы охраны в состав ремонтно-эксплуатационного отдела могут включаться также пожарные и ночные сторожа.

Централизованная, организация ремонтно-эксплуатационной службы. При централизации ремонтно-эксплуатационной службы, как показано на рис. 73, вся организационная структура ремонтно-эксплуатационного отдела строится, как в линейном подразделении. Все водопроводчики подчиняются одному бригадиру, сварщики — другому и т. д. 1

Рис. 73. Централизованная ремонтно-эксплуатационная служба

При получении сообщения об аварии, которую должны устранять электрики, или в других случаях, когда требуются услуги электриков, ответственность за выполнение работы несет бригадир электриков. Он решает, какие материалы и инструменты применять и какое количество рабочих использовать для выполнения этой работы. Он может сам пойти к месту выполнения работы, чтобы увидеть положение дела. Бригадир также может решить, что ему нужна помощь рабочих других специальностей. В таком случае он обращается к бригадиру, ответственному за выполнение другого вида работ, чтобы последний направил одного или двух своих рабочих для оказания помощи в выполнении соответствующей работы.

В случае централизованной организации ремонтно-эксплуатационной службы рабочие выполняют самые разнообразные работы. Они должны быть знакомы с общей обстановкой на всем заводе. Запасные части и инструменты обычно хранятся на заводе в одном определенном месте. Централизованное управление службой дает возможность более рационально использовать соответствующий персонал. Легче создавать бригады, состоящие из рабочих различных специальностей, а в случае необходимости переводить или передавать рабочих из одной бригады в другую.

Децентрализованная организация ремонтно-эксплуатационной службы. На рис. 74 показана типичная децентрализованная организация ремонтно-эксплуатационной службы, которая имеет место на многих крупных заводах. При такой организационной структуре группы эксплуатационников постоянно обслуживают закрепленные за ними производственные участки завода. Каждая группа, возглавляемая соответствующим бригадиром, состоит из рабочих таких специальностей, которые необходимы для обслуживания конкретного производственного участка. О неполадках сообщается непосредственно мастеру, который распределяет задания между исполнителями, контролирует выполнение работы и проверяет ее качество, Поскольку при децентрализованной организации ремонтно-эксплуатационной службы рабочие многократно выполняют одинаковую работу, они приобретают большой опыт в выполнении определенных видов работы. Материалы и инструменты при такой организации хранятся на тех производственных участках, за которыми закреплены соответствующие ремонтно-эксплуатационные группы, с тем чтобы сократить время их доставки к местам потребления. В связи с тем что рабочие-эксплуатационники постоянно обслуживают один и тот же участок, они чувствуют большую ответственность за нормальную работу обслуживаемого ими оборудования, Ремонтно-эксплуатационная работа легче поддается планированию, и создаются более благоприятные условия для согласования работы ремонтно-эксплуатационной службы, и основных производственных подразделений. Оборудование обслуживается более внимательно, и бригадиры имеют возможность более тщательно контролировать работу находящихся в их подчинении рабочих.

Рис. 74. Децентрализованная ремонтно-эксплуатационная служба

Кто санкционирует ремонтно-эксплуатационную работу? Фактически устранение неполадок или аварийный ремонт производятся по просьбе соответствующего производственного подразделения. Если станок вышел из строя или обнаруживаются неполадки в его работе, его следует ремонтировать. Однако только ремонтно-эксплуатационный отдел может точно определить, что должно быть сделано для полного восстановления станка, вышедшего из строя. Поэтому большая часть ремонтно-эксплуатационной работы выполняется по непосредственному распоряжению начальника ремонтно-эксплуатационного отдела, бригадиров или диспетчера этой службы. Для выполнения такой работы выписывается обыкновенный наряд, подобный тому, который показан на рис. 75.

Рис. 75. Наряд на ремонтную работу

Основанием для выполнения повседневной ремонтно-эксплуатационной работы может служить наряд, выписанный соответствующим производственным подразделением и одобренный диспетчером ремонтно-эксплуатационного отдела. Когда требуется выполнить более сложную работу, соответствующее производственное подразделение дает описание вида поломки, а бригадир или диспетчер ремонтно-эксплуатационного отдела выполняет наряд на ремонтную работу. Такой наряд представляет собой письменный документ, который затем используется при планировании ремонтно-эксплуатационной работы, распределении заданий рабочим различных специальностей, а также для учета.

Количественный состав ремонтно-эксплуатационных бригад. Число рабочих, находящихся в подчинении одного бригадира, зависит от принципа построения ремонтно-эксплуатационного отдела (централизации и децентрализации), от организаторских способностей отдельных мастеров, от помощи, оказываемой штабными службами, от общего характера ремонтно-эксплуатационных работ, а также от эксплуатационных расходов. Оно зависит также от квалификации ремонтных и прочих рабочих, от состояния производственного оборудования и степени загрузки предприятия. Хорошо, когда бригадир составляет список членов своей бригады, в котором указывается их квалификация. Бригадиры должны оценивать своих рабочих исходя из их знаний, опыта и подготовки. Только в том случае, когда мастер хорошо знает своих рабочих, он сможет направить для выполнения задания такого работника, который действительно что-то починит, а не делает вид, что чинит. Такой список также помогает бригадирам планировать работу своей бригады и следить за сроком выполнения заданий.

Функции ремонтно-эксплуатационной службы

В обязанности ремонтно-эксплуатационной службы входит широкий круг работ, начиная от участия в планировании на высшем уровне руководства и кончая непосредственным выполнением ремонтно-эксплуатационной работы. Ниже перечисляются обычные функции планирования и выполнения соответствующих работ ремонтно-эксплуатационными отделами как на небольших, так и на крупных заводах.

Ремонт оборудования. Основная обязанность ремонтно-эксплуатационной службы состоит в ремонте и техническом обслуживании оборудования. Предварительные планы работ по ремонту и техническому обслуживанию оборудования (графики связанных с этим простоем станков и т. д.) согласуются с производственными подразделениями и отделом контроля производства. За исключением тех случаев, когда неполадки выявляются в ходе регулярных профилактических осмотров, ремонт станков производится по инициативе работников производственных подразделений, которые обращаются к услугам ремонтно-эксплуатационного отдела.

Ремонт и содержание в порядке производственных сооружений. Ремонтно-эксплуатационный отдел обычно выполняет большую часть работ, — связанных с содержанием в исправности производственных зданий, теплосиловых установок и открытых площадок. Сюда входит устранение последствий ураганов, небольших пожаров, наводнений и прочих стихийных бедствий. Сюда же относится ремонт печей, трубопроводов, насосов, котлов, силовых установок и прочего подобного оборудования.

Если такого рода работу, как починка кровли, поврежденной в результате урагана, можно без колебаний отнести к ремонту, то многие прочие работы, скажем такие, как ограждение незащищенных силовых установок, в действительности относятся к работам, выполняемым для улучшения условий эксплуатации. Ремонтно-эксплуатационный отдел такого рода задания выполняет довольно часто, хотя расходы, связанные с их выполнением, могут и не относиться на статью ремонтно-эксплуатационных работ. Может быть много работ, нужных для улучшения условий эксплуатации, однако работников ремонтно-эксплуатационной службы не следует отрывать от их основной работы, если это может отрицательно повлиять на эффективность производства.

Уборка помещений. Хотя уборка производственных помещений является естественным продолжением функций ремонтно-эксплуатационной службы, в этой работе должны принимать участие все рабочие. Ремонтно-эксплуатационная служба разрабатывает для производственных рабочих методы уборки и инструкции по содержанию производственных помещений в чистоте и обеспечивает их инвентарем и материалами (щетками, швабрами, ветошью и т. д.), используемыми для поддержания в чистоте рабочих мест. Уборщики и другие работники ремонтно-эксплуатационной службы занимаются уборкой таких зон внерабочих мест, как котельные, складские помещения, проходы и санитарные узлы. Ремонтно-эксплуатационная служба часто обеспечивает производство ящиками для складывания отходов и оказывает помощь в извлечении и утилизации латуни, алюминия и других ценных металлов и материалов.

Производственные помещения должны убираться постоянно. Тут не обойдешься одной «весенней генеральной уборкой» в год. Грязь в зоне рабочего места часто служит причиной поломок производственного оборудования и серьезных производственных травм, получаемых рабочими. Ремонтно-эксплуатационная служба не несет прямой ответственности за сохранность имущества, но она часто оказывает помощь в этом, изготовляя шкафы и другие устройства для инструментов и оказывая всяческое содействие правильному хранению оборудования. Хотя многие работы, выполняемые в целях создания лучших условий для эксплуатации, направлены в первую очередь на предохранение оборудования и производственных зданий и сооружений от разрушения, они вместе с тем создают условия безопасности и для рабочих.

Обеспечение безопасности в работе. Ремонтно-эксплуатационная служба несет косвенную ответственность за создание условий безопасности в работе, что выходит за пределы функции обычной уборки производственных помещений. Ремонтно-эксплуатационная служба создает условия безопасности на заводе в целом и безопасной работы оборудования в частности, устраняя причины потенциальной опасности до того, как они приведут к серьезным последствиям. Особенно тщательно следует осматривать и ремонтировать такое оборудование, неисправность которого создает серьезную угрозу безопасности рабочих. Следует заинтересовать рабочих ремонтно-эксплуатационной службы, чтобы они обращали особое внимание на явления, которые могут вызвать опасность, и принимали срочные меры по их устранению. Они должны также знать, что их работу нельзя считать законченной до тех пор, пока оборудование и вся зона рабочего места не будут приведены в порядок, а все защитные устройства — на своих местах и отвечать предъявляемым к ним требованиям. Следует добиваться, чтобы тот, Кто будет выявлять причину аварии, или рабочий, получивший увечье, никогда не могли сказать: «Это они недосмотрели». Вам необходимо следить за тем, чтобы рабочие после выполнения каждого задания убирали за собой с пола масло и грязь и удаляли с рабочего места отходы. Позаботьтесь, чтобы ящики и тележки, предназначенные для хранения инструментов и запасных частей, после выполнения ремонтно-эксплуатационных работ были на своих местах.

Смазка. Ходя смазку как часть ремонтно-эксплуатационных работ трудно выделить в качестве самостоятельной функции, она занимает важное место в эксплуатационной работе и поэтому заслуживает рассмотрения.

Смазка современного скоростного, работающего под высокой механической нагрузкой прецизионного оборудования представляет собой серьезную проблему. Расходы на смазку некоторых станков столь высоки, что многие мелкие заводы не в состоянии пользоваться такими станками. Средние дополнительные расходы, связанные с использованием смазочного материала стоимостью в 1 долл., составляют в настоящее время примерно от 3 до 4 долл. Какую бы сумму ни составляли расходы на смазку, совершенно очевидно, что без нее невозможно обойтись. В случае перегрева смазочные масла теряют свои защитные свойства, что приводит к преждевременному износу металлических деталей станков. Без охлаждающего фактора смазочных масел рычаги управления перестают быть «послушными», подшипники сгорают, ломаются приводные валы. Кроме того, смазочные масла служат защитным средством от ржавчины, в некоторой степени амортизируют ударные действия, которые имеют место в условиях нормальной работы, уменьшают шум и не дают проникать пыли и влаге.

До приобретения нового оборудования руководство должно посоветоваться с ремонтно-эксплуатационной службой по вопросам применения смазки. Многие станки, смазка которых вручную связана со слишком большими расходами, могут оснащаться ремонтируемыми в них системами смазки. В промышленности давно известны подшипники с уплотнением, кроме них, имеется множество других многообещающих изобретений, которые могут способствовать успешному решению проблемы смазки.

На некоторых станках, работающих на небольших скоростях, могут применяться зубчатые колеса и вкладыши, изготовляемые из полиэтилена или нейлона, требующие незначительной смазки или не требующие никакой смазки.

Жилищная политика новых форм собственности.

КОНСПЕКТ ЛЕКЦИЙ

ПМ 04 Организация видов работ при эксплуатации и реконструкции строительных объектов

МДК 04.01 Эксплуатация зданий

для специальности

270802 Строительство и эксплуатация зданий и сооружений

Составитель Мухина Ю.С. преподаватель

Волгодонск,

Лекция № 1

Тема:Организация технической эксплуатации и обслуживания гражданских зданий и сооружений.

План лекции:

1. Общие сведения.

2. Жилищная политика новых форм собственности.

Собственность на жилье. Виды собственности.

4. Оценка недвижимости.

Обратить внимание на результаты проведения жилищной реформы. Знать виды собственности. Уметь правильно определить вид собственности.

Жилищная политика новых форм собственности.

Законом «Об основах федеральной жилищной политики» определены основные принципы реализации конституционного права граждан РФ на жилище в новых социально – экономических условиях, установлены общие начала правового регулирования жилищных отношений при становлении различных форм собственности и видов использования недвижимости в жилищной сфере.

Основными целями новой жилищной политики являются: обеспечение социальных гарантий в области жилищных прав граждан; осуществление строительства и реконструкции государственного, муниципального и частного жилищных фондов; создание условий для привлечения внебюджетных источников финансирования (средств населения, предприятий, учреждений, организаций…..); развитие частной собственности, обеспечение защиты прав предпринимателей и собственников в жилищной сфере; развитие конкуренции в строительстве; содержание и ремонт жилищного фонда; производство строительных материалов, изделий и предметов домоустройства.

В связи перехода РФ к рыночной экономике назрела острая необходимость выработать новые подходы в решении жилищной проблемы и провести кардинальную жилищную реформу. Прежде всего должен был измениться принцип обеспечения граждан жилыми помещениями – от преимущественного распределения жилья, построенного за счет государственных капиталовложений, к преимущественному его строительству (приобретении) за счет средств граждан при сохранении льгот для социально слабозащищенных групп населения. Следует отметить, что в большинстве европейских стран жилищное строительство, осуществляемое за счет частных средств, в общем его объеме составляет 80-90%.

Нужно обратить внимание, что вопрос обеспечения граждан жильем нуждался в упорядочении: в условиях рыночных отношений государство не в состоянии обеспечить всех нуждающихся бесплатным жильем. Необходимо упорядочить порядок учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставлении жилых помещений, с тем, чтобы вводимые объекты жилой площади позволяли в короткие сроки, бесплатно или за доступную плату решать жилищные вопросы отдельных категорий граждан. Другие граждане, располагающие необходимыми средствами для приобретения или строительства собственного дома (квартиры), должны решать этот вопрос самостоятельно, практически без помощи государства.

Однако нельзя жилищную реформу сводить только к проблемам обеспечения граждан жильем. Наряду с этими основными целями реформы являются:

— изменения условий и порядка оплаты жилья и коммунальных услуг (размер оплаты за жилье и коммунальные услуги должен обеспечивать возмещение издержек на содержание и ремонт жилья, а также на коммунальные услуги;

— принятие мер по улучшению эксплуатации и сохранности жилищного фонда. Эти меры в рамках проведения жилищной реформы принимались и ранее, но они не утратили своей актуальности и сегодня.

Таким образом, приоритетными направлениями реформы жилищно-коммунального хозяйства были определены:

-совершенствование системы оплаты жилья и коммунальных услуг, повышение уровня оплаты жилья за счет населения, дифференциация ставок оплаты жилья в зависимости от его качества и местоположения;

-совершенствование системы социальной защиты при оплате жилья и коммунальных услуг: упорядочение действующей системы льгот, усиление адресной направленности средств, выделяемых на социальную защиту населения;

-совершенствование системы управления, обслуживания и контроля: формирование специализированных организаций по управлению жилищным фондом, переход на договорные отношения, демонополизация жилищно-коммунального хозяйства, развитие конкурентной среды, предоставление потребителям возможности влиять на объем и качество потребляемых услуг, выбор организаций, осуществляющих обслуживание жилья, передача жилищного фонда в управление непосредственным собственникам жилья – создание товариществ собственников жилья;

— изменение системы распределения между регионами средств федерального бюджета на основе использования системы минимальных социальных стандартов. Кроме того, в целях создания рынка жилья предполагается расширить масштабы приватизации государственного и муниципального жилищных фондов.

Тема 1.2. Типовые структуры эксплуатационных организаций

Стр 1 из 8Следующая ⇒

Техническая эксплуатация зданий и сооружений

Содержание учебой дисциплины и вопросы для самоконтроля

Введение

Жилищный фонд. Понятие, классификация недвижимости. Жилищный фонд как элемент недвижимости. Оценка недвижимости.

Основные цели оценки недвижимости. Решение правительственных органов в части строительства и эксплуатации жилых и общественных зданий, документы по новому жилищному строительству, эксплуатации и приватизации жилищного фонда. «Техническая эксплуатация зданий и сооружений» и его связь с другими дисциплинами.

Раздел 1. Организация технической эксплуатации жилых и

Общественных зданий

Тема 1.1. Жилищная политика новых форм собственности.

Основные положения жилищного законодательства, жилищная политика. Основные принципы федеральной жилищной политики. Новые формы собственности — создание товариществ собственников жилья, кондоминиумов. Решение правительственных органов в части строительства и эксплуатации жилых и общественных зданий, документы по новому жилищному строительству, эксплуатации и приватизации жилищного фонда.

Тема 1.2. Типовые структуры эксплуатационных организаций.

Централизованное и децентрализованное управление коллективами. Непосредственная, линейная, функциональная и линейно-функциональная структура управления. Права и обязанности инженерно-технических работников и другого эксплуатационного персонала.

Аварийные и диспетчерские службы в системе технической эксплуатации зданий. Зависимость количества отказов инженерных систем и оборудования зданий от их сложности. Расчет числа рабочих в диспетчерских и аварийных службах. Методика расчета аварийно-диспетчерских служб графическим и аналитическим способом.

Практические занятия № 1, 2. Расчет основных характеристик диспетчерских служб.

На основе исходных данных выполнить расчет количества рабочих аварийных и диспетчерских служб. Оформить документацию на поступающие заявки, вести их учет, выдать задания рабочим.

Вопросы для самоконтроля

1. Значение и классификация жилого фонда.

2. Классификация недвижимости.

3. Новые формы собственности.

4. Расчет количества рабочих в диспетчерских и аварийных службах.

5. Структура диспетчерских служб.

6. Типовые структуры эксплуатационных организаций.

12345678Следующая ⇒

Date: 2015-06-07; view: 695; Нарушение авторских прав

Понравилась страница? Лайкни для друзей:

Триединая задача

Минрегион «презентовал» нам новую Федеральную целевую программу «Жилище» на 2011 — 2015 годы, подготовленную совместно с Минфином и Минэкономразвития. В аналогичной Программе на прошлую пятилетку ставилась задача обеспечить условия для существенного роста объемов жилищного строительства и увеличения предложения жилья на конкурентном рынке. В новой Программе упор сделан на сдерживании роста цен на недвижимость и обеспечении резкого роста объемов строительства жилья экономкласса, стоимость которого не превышает 30 тыс. руб. за кв. м.

На совещании, проведенном 16 августа 2010 г., Председатель Правительства РФ В.В. Путин подчеркнул: «Мы не должны допустить появления разного рода «пузырей», перекосов, когда развитие ипотеки и стимулирование спроса шли сами по себе, развивались достаточно быстро, энергично, а объемы строительства нового жилья, мощности индустрии строительных материалов явно отставали. Поэтому сейчас нам крайне важно продумать грамотную стратегию развития, просчитать ситуацию на несколько шагов вперед, сформировать эффективную, сбалансированную структуру спроса и предложения, чтобы обеспечить стабильность жилищного рынка, а значит, и реальную доступность жилья для подавляющего большинства граждан страны».

В качестве мер, стимулирующих застройщиков к возведению дешевого жилья, Программой предусмотрены развитие экономичных энергосберегающих и экологичных технологий строительства, повышение доступности площадок под жилищное строительство и расширение ипотечного кредитования. Кроме того, Программа ориентирована на поддержку жилищных кооперативов и индивидуальных застройщиков и комплексное освоение территорий в целях строительства жилья экономкласса. В проекте ФЦП «Жилище» в качестве основных ее целей указаны формирование рынка доступного жилья экономкласса, отвечающего требованиям энергоэффективности и экологичности, и выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством <1>.

<1> Полный текст ФЦП «Жилище» размещен на сайте Минэкономразвития: http://www.minregion.ru/press_office/news/440.html.

Примечание. В рамках реализации ФЦП «Жилище» планируется отработать комплексный подход к строительству жилья экономкласса, отвечающего требованиям энергоэффективности и экологичности, с учетом поддержки как спроса, так и предложения на жилищном рынке. Одновременно будут реализовываться меры по увеличению объемов ввода жилья экономкласса в эксплуатацию, снижению его стоимости и увеличению спроса.

Целевые индикаторы Федеральной целевой программы «Жилище» на 2011 — 2015 годы

Единица
измерения
2009 г.
(фактически)
2011 г. 2012 г. 2013 г. 2014 г. 2015 г.
Годовой объем
ввода жилья
млн кв. м 59,8 63 65 67 69 71
Дополнительный
ввод жилья в
рамках
подпрограммы
«Комплексное
освоение и
развитие
территорий в
целях жилищного
строительства»
млн кв. м 1,6 1,87 2,4 2,8 3,3 4,1
Доля ввода
жилья,
соответствующего
стандартам
экономкласса
% н/д 40 45 50 55 60
Доля годового
ввода
малоэтажного
жилья
% 43 50 60 60 60 60
Уровень
обеспеченности
населения жильем
на конец года
кв. м на
человека
22,4 22,8 23,1 23,4 23,8 24,2
Коэффициент
доступности
жилья
(соотношение
средней рыночной
стоимости
стандартной
квартиры общей
площадью
54 кв. м и
среднего
годового
совокупного
денежного
дохода семьи,
состоящей из
трех человек)
лет 4,8 4,3 4,0 4,0 4,0 4,0
Доля семей,
имеющих
возможность
приобрести
жилье,
соответствующее
стандартам
обеспечения
жилыми
помещениями, с
помощью
собственных и
заемных средств
% 12 19 23 25 27 30

Сегодня российская промышленность строительных материалов не готова к возведению такого количества экономичного и малоэтажного жилья. Эксперты Минрегиона подсчитали, что для реализации новой ФЦП «Жилище» нужно дополнительно ввести в действие 40 — 45 современных домостроительных комбинатов примерно в 30 регионах. Это потребует привлечения около 300 млрд руб. инвестиций. Минрегион совместно с Минэкономразвития, Минпромторгом и органами исполнительной власти субъектов РФ уже подготовил и направил в Правительство РФ проект комплекса мер по модернизации и технологическому развитию производственной базы индустриального домостроения.

На уровне субъектов РФ сейчас ведется инвентаризация материально-технической базы существующих строительных компаний и предприятий по производству стройматериалов, после чего будет сформирован перечень приоритетных проектов модернизации и технологического перевооружения заводов стройиндустрии. Кроме того, готовятся предложения по внесению в законодательство изменений, направленных на повышение инновационной активности предприятий строительного комплекса и создание экономически выгодных условий для модернизации и использования передовых энергоэффективных технологий, а также стимулирующих участие бизнеса в развитии отечественной строительной науки. Предусматривается введение налоговых преференций для предприятий и организаций, использующих новые научно-технические достижения в области строительства и производства строительных материалов.

Примечание. Внешэкономбанк по поручению Правительства РФ на одном из ближайших наблюдательных советов рассмотрит вопрос о кредитовании проектов в сфере развития промышленности строительных материалов. Поэтому проблемы предоставления кредитных ресурсов для модернизации предприятий стройиндустрии должны быть решены до конца 2010 г.

Кроме этого, в рамках проекта стратегии развития промышленности строительных материалов на период до 2020 г., разработанного Минрегионом, предусматривается реализация комплекса мер по созданию условий для строительства новых и модернизации действующих домостроительных комбинатов как производственной базы индустриального домостроения. Планируется построить современные заводы по производству основных энергосберегающих строительных материалов, изделий и конструкций с использованием энергоэффективных технологий. Предполагается внедрение новых домостроительных систем с низкой материалоемкостью, недорогих в производстве и эксплуатации, таких как производство экологически чистых, энергоэффективных утеплителей на основе минерального сырья и вспененного стекла, легких плит, позволяющих вести надстройку уже существующих домов, что позволит резко расширить объемы каркасного и крупнообъемного домостроения.

Уже подготовлен перечень производств по новым технологиям, которые будут созданы в ближайшие три года. Также Минэкономразвития планирует разработать стандарты экологически чистых и энергоэффективных многоэтажных и малоэтажных жилых домов и внедрить паспорта энергоэффективности и экологичности жилых домов при сдаче объектов в эксплуатацию.

Дефицит участков под застройку уйдет в прошлое

Правительство особый акцент делает на том, что регионы России должны резко увеличить количество выделяемых под застройку участков и частично снять бюрократические ограничения в отрасли. Все регионы страны обязаны разработать и защитить собственные программы стимулирования развития жилищного строительства, рассчитанные как минимум на 3 — 5 лет и предусматривающие введение упрощенного порядка предоставления земельных участков под малоэтажное строительство; разработку документов территориального планирования; развитие местной строительной индустрии и промышленности стройматериалов; реализацию проектов комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства. В.В. Путин заявил, что обновленные программы регионы должны утвердить до 1 января 2011 г.

Кроме того, участки под жилищное строительство чуть менее года назад начал выделять Фонд РЖС. За это время (по данным на начало августа 2010 г.) фонд объявил аукционы по 35 земельным участкам. Из них по 31 участку уже подведены итоги аукционов. По решению Правительственной комиссии по развитию жилищного строительства в собственность фонду в качестве имущественного взноса Российской Федерации переданы 109 земельных участков общей площадью 2892 га. Данные участки Фонд РЖС обязан вывести на рынок уже в ближайшее время. На этих землях может быть возведено до 30 млн кв. м многоэтажного жилья. В 2011 г. Фондом РЖС будут выделены участки общей площадью 4,8 тыс. га, а к 2013-му этот показатель возрастет до 7,5 тыс. га. С 2012 г. на землях, выведенных на рынок Фондом РЖС, должно строиться до 30% жилья, возводимого в России.

Фонд РЖС не только выделяет земельные участки, но и предлагает застройщикам комплекс услуг для их освоения. Фонд самостоятельно заключает договоры с энергетическими компаниями и муниципалитетами о подведении к строительным участкам инфраструктуры, помогает застройщикам с оформлением разрешительной документации. Кроме того, в рамках программы комплексного обеспечения земельными участками предусматривается расширение возможностей кредитования для девелоперов, в том числе через предоставление застройщикам возможности выкупа вводимого жилья экономического класса (но не более 25% — в многоквартирных домах и не более 35% — по объектам малоэтажного строительства).

Тем самым Фонд РЖС дает возможность застройщику предоставить банку гарантированный источник денежного потока, необходимый для получения проектного финансирования, снижает банковские риски, а соответственно, и процентную ставку по кредитам. При благоприятной рыночной конъюнктуре застройщик в любой момент может отказаться от продажи построенного жилья Фонду РЖС. Таким образом, застройщик всегда имеет возможность, если он того пожелает, реализовать жилье на свободном рынке. Максимальный объем обязательств по программе, рассчитанной до конца 2012 г., составляет более 70 млрд руб., что обеспечит возможность кредитования и строительства более 13 млн кв. м жилья на участках фонда.

Много маленьких кредитов

В.В. Путин подчеркнул: задача Правительства РФ — в течение четырех лет добиться, чтобы не менее 25% российских семей могли вложить собственные средства в ипотечный кредит «без риска столкнуться со скачками цен, жилищными пирамидами и недобросовестными застройщиками».

Какие меры приняты для того, чтобы увеличение ипотечного кредитования не привело к новому витку роста цен на жилье? В конце июля 2010 г. Правительство РФ утвердило долгосрочную Стратегию развития ипотечного жилищного кредитования в РФ до 2030 года (далее — Стратегия), которой предусмотрено увеличение количества выдаваемых в России ипотечных кредитов, но по более жестким, чем в прежние годы, условиям. До кризиса кредитные деньги стимулировали платежеспособный спрос, а рост покупательской активности позволял продавцам поднимать цены. В ближайшие годы, по задумке Правительства РФ, ипотека должна не толкать цены вверх, а, напротив, сдерживать их рост.

Примечание. Данные социологических исследований за 2009 г. показывают, что 60% российских семей мечтают улучшить жилищные условия. При этом для 32% семей жилищная проблема стоит остро и требует решения в ближайшие три года, а каждая четвертая семья имеет жилье, находящееся в плохом или очень плохом состоянии. Общая потребность населения России в жилье составляет 1570 млн кв. м.

Согласно Стратегии наиболее распространенными параметрами ипотечного кредита предусматриваются срок до 30 лет, фиксированная ставка процента на уровне индекса потребительских цен плюс 2 — 3 процентных пункта, аннуитетный порядок погашения кредита с возможностью применения гибких схем управления задолженностью и первоначальный взнос не ниже 30%.

Итак, если до кризиса были распространены ипотечные кредиты с первоначальным взносом в 10, а иногда и 0%, то в ближайшие годы подавляющее большинство кредитов будет выдаваться при наличии первоначального взноса в размере не менее 30% от стоимости жилья. Дело в том, что, как показал мировой ипотечный кризис, низкий порог первоначального взноса представляет собой одну из главных опасностей ипотеки и одну из основных причин раздувания «пузыря» на рынке недвижимости. Если Россия на законодательном уровне закрепит указанные в Стратегии параметры, это во многом обезопасит ее экономику от потрясений в будущем.

Заемщику важно не только наличие первоначального взноса, но и его величина. Пусть у гражданина есть 1 млн руб., а банки определяют минимальный первоначальный взнос в 30%. Такой человек имеет возможность купить жилье за 3 млн руб. Но если банк готов удовлетвориться первоначальным взносом в 10%, заемщик может претендовать на жилье стоимостью в 10 млн. А это — первый шаг по пути резкого роста цен на недвижимость, так как покупатели начинают оперировать значительно более высокими бюджетами. Как только банки в очередной раз упрощают условия выдачи кредитов, заемщики начинают раскупать более дорогое жилье, а продавцы поднимают цены.

В условиях нормальной, низкорискованной ипотеки ее влияние на рынок оказывается противоположным. Когда задан реальный подтвержденный ежемесячный доход заемщика, зафиксированы разумный начальный взнос и срок кредитования, бюджет покупки квартиры, на который заемщик может претендовать, оказывается четко обозначенным. В Стратегии указано, что ежемесячные ипотечные выплаты не будут превышать 30% дохода заемщика. Резкого роста доходов россиян никто не ожидает и не планирует. Поэтому среднюю цену квартиры легко рассчитать: нужно лишь две (мужа и жены) средние по региону годовые зарплаты умножить на 30%, затем на 30 лет и прибавить 30% первоначального взноса. И если цены на квартиры будут заметно выше, то основная масса потенциальных покупателей окажется отрезанной от рынка жилья экономкласса, что создаст серьезные основания для коррекции цен вниз.

Исходя из этого ужесточение условий выдачи ипотечных кредитов заставит строителей возводить жилье, которое можно продать по разумным ценам. Дешевое жилье неизбежно должно быть массовым — иначе застройщикам не выйти на разумный уровень рентабельности. Соответственно, более «строгая» ипотека приведет к увеличению не цен на квартиры, а объемов строительства. Стратегия предполагает, что к 2030 г. ипотечные кредиты будут доступны 60% российских семей, — рынок экономичного жилья должен стать действительно массовым.

Более того, в тексте Стратегии неоднократно подчеркивается необходимость параллельного развития ипотеки и системы кредитования застройщиков, направленной на стимулирование возведения жилья экономкласса. «Застройщики работают преимущественно за счет привлечения краткосрочных ресурсов, что повышает волатильность цен на жилье, или привлекают средства граждан, перекладывая на них риски строительства», — говорится в документе.

По планам Правительства РФ разумное ужесточение излишне либеральных условий выдачи ипотечных кредитов и развитие условий для кредитования застройщиков именно в сегменте экономкласса должны стать важнейшими элементами реализации Программы «Жилище».

В.К.Браун

Главный редактор журнала

«Руководитель

строительной организации»

Добавить комментарий

Закрыть меню