Сегменты рынка недвижимости

Конкретные сегменты рынка недвижимости характеризуются видом использования имущества, местоположением, потенциалом приносимого дохода, типичными характеристиками арендаторов, инвестиционной мотивацией и другими признаками, признаваемыми в процессе обмена недвижимого имущества.

В свою очередь, рынки недвижимости испытывают влияние разнообразных факторов социально-экономического, государственного и экологического характера.

Рынок недвижимости подразделяется на сегменты исходя из назначения недвижимости и ее привлекательности для различных участников рынка. Сегменты, в свою очередь, подразделяются на субрынки в соответствии с предпочтениями покупателей и продавцов, на которые влияют социальные, экономические, государственные и экологические факторы. Исследование сегментов рынка недвижимости проводится по таким параметрам, как местоположение, конкуренция, а также спрос и предложение, которые относятся к общим условиям рынка недвижимости.

Разбиение рынка недвижимости на отдельные сегменты проводится в соответствии с преобладающими потребностями участников рынка, инвестиционной мотивацией, местоположением, сроком фактического функционирования объекта, физическими характеристиками, дизайном, особенностями зонирования недвижимости.

Принципы классификации объектов, положенные в основу сегментации рынков недвижимости, подчинены конкретным задачам процедуры оценки и требуют всестороннего учета характеристик оцениваемой недвижимости.

В зависимости от назначения (направления использования)объекта недвижимости рынок можно разделить на пять сегментов:

1) жилая недвижимость (многоквартирные, односемейные дома, квартиры и комнаты);

2) коммерческая недвижимость (офисные, торговые, производственно-промышленные, торговые, складские здания, гостиницы, рестораны);

3) промышленная недвижимость (промышленные предприятия, здания НИИ);

4) незастроенные земельные участки различного назначения (городские земли, сельскохозяйственные и охотничьи угодья, заповедники, зоны разработки полезных ископаемых);

5) недвижимость специального назначения (объекты, имеющие ограничения по их использованию в силу специфики конструктивных характеристик, например аэропорты, тюрьмы, церкви и др.).

В зависимости от состояния земельного участка рынок недвижимости можно разделить:

1) на застроенные земельные участки;

2) незастроенные земельные участки, пригодные для последующей застройки;

3) незастроенные земельные участки, непригодные для последующей застройки.

В зависимости от характера полезности недвижимости (ее способности приносить доход:

1) доходная недвижимость;

2) условно доходная недвижимость;

3) бездоходная недвижимость.

В зависимости от степени представленности объектов:

1) уникальные объекты;

2) редкие объекты;

3) широко распространенные объекты.

В зависимости от экономической активности регионов:

1) активные рынки недвижимости;

2) пассивные рынки недвижимости.

В зависимости от степени готовности:

1) незастроенные земельные участки;

2) готовые объекты;

3) не завершенные строительством объекты;

4) объекты, нуждающиеся в реконструкции.

Каждый из перечисленных рынков недвижимости, в свою очередь, может быть разделен на специализированные субрынки. Субрынки сегментируются в соответствии с покупательскими предпочтениями по отношению к цене недвижимости, сложности управления, величине дохода, степени износа, окружению, более узкой специализации и др. Так, рынок сельскохозяйственной недвижимости может быть подразделен на рынки пастбищ, животноводческих ферм, лесных угодий, пахотных земель, садов и пастбищ для крупного рогатого скота.

Процесс идентификации конкретного объекта в рамках более крупного рынка называется сегментацией. Процесс сегментации рынка обычно заключается в дезагрегировании или выделении оцениваемой недвижимости в самостоятельный подкласс в соответствии с выявленными характеристиками оцениваемого объекта.

Субрынок делится на меньшие сегменты в результате определения различных предпочтений покупателей и продавцов относительно размера, дизайна, ценового диапазона, местоположения и др.

Оценщики недвижимости изучают географические, демографические, социально-экономические, психологические и производственные характеристики рынка недвижимости в контексте общеэкономической и региональной ситуации.

Сегменты рынка недвижимости и их характеристика

Под сегментацией недвижимого имущества понимают разделение недвижимости на определенные однородные группы показателей.
Рынок недвижимости сегментирован, сегменты данного рынка можно выделить по следующим параметрам:
1. по экономическому содержанию и функциональному назначению объектов по данному показателю выделяют следующие виды рынков :
а) рынок жилья
Б) рынок объектов промышленного назначения
В) рынок с/хоз. назначения
Г) рынок коммерческой недвижимости.
2) по виду объекта. Это рынки зданий, сооружений, предприятий, помещений и других объектов;
3.

по географическому признаку выделяют :
А) муниципальный рынок
Б) региональный рынок
В) национальный
Г) мировой.
4. по инвестиционной мотивации
5. по цене и качеству продукта
6. по типу прав собственности на недвижимости.
Типы прав:
неограниченные права собственности, права на аренду, права на недра, ограниченные по времени права, права на участие к кондоминиумах и т.д.
4) по степени готовности к эксплуатации рынки существующих объектов, незавершенное строительство, новое строительство;
5) по типу участников: индивидуальных продавцов и покупателей, промежуточных продавцов, коммерческих фирм, муниципальных образований;
6) по виду сделок: купля-продажа, аренда, вещные права, ипотека;
7) отраслевая принадлежность: промышленность объектов, общественных зданий и сельскохозяйственных объектов;
8) по форме собственности: государственных и муниципальных объектов, частных объектов;
9) способ совершения сделок: первичный и вторичный рынок, организованный и неорганизованный, традиционный и компьютеризированный, биржевой и внебиржевой.
Основные сегменты рынка недвижимости – это рынок жилья, рынок земли и рынок нежилых помещений. Рынок жилья подразделяется на:
1) городской жилищный фонд, который, в свою очередь, подразделяется на жилье низкого качества, типовое жилье, дома улучшенной планировки, застройки сталинских времен, элитное жилье;
2) рынок загородного жилья, его формирование связано со снятием ограничений на индивидуальное загородное строительство.
Рынок нежилых помещений. На данном рынке количество операций намного меньше, но в связи с очень высокой стоимостью объектов недвижимости оно является привлекательным для лиц, работающих на этом рынке.
Земля – это составная часть в любом объекте недвижимого имущества.
Особенности рынка недвижимости:
1) локальность;
2) невысокая взаимозаменяемость объектов;
3) сезонные колебания цен;
4) сделки необходимо подвергать государственной регистрации;
5) вложение капитала в недвижимость.
В России рынок недвижимости начал формироваться после введения в начале 1990-х г г. права частной собственности на недвижимое имущество и проведения приватизации, в связи с этим государство стало не единственным собственником объектов недвижимости.
Рынки различных регионов недвижимости имеют значительные отличия. Эти отличия обусловлены экономическими или природными условиями, региональной правовой базой, которая формируется местными властями.

Сегментация рынка жилья

В ходе проведения работы по изучению рынка использована общепринятая сегментация рынка жилой недвижимости.

  1. Первичный и вторичный рынок
    Первичный рынок представляет собой рынок строящегося или вновь вводимого в эксплуатацию жилья. Предложение на нем формируют строительные организации, коммерческие или государственные организации, которые сами ведут строительство жилых домов и продают квартиры в новостройках, а спрос – рядовые граждане, риэлторские фирмы либо другие организации-посредники. Понятие «первичный рынок» означает предложение к продаже квартир в новом доме. Покупатель становится первым собственником на данное жилье.
    Вторичный рынок является рынком жилой недвижимости, уже бывшей в обороте. Термин «вторичный рынок» означает, что у квартиры уже есть собственник в лице конкретного гражданина. На вторичном рынке жилья в роли продавца выступает собственник жилья.
    Наибольшее внимание уделено сегменту вторичного рынка жилья.
  2. Рынок однокомнатных, двухкомнатных и трехкомнатных квартир
    В качестве основных были выбраны традиционные для исследований недвижимости критерии: местоположение, качество жилья (тип планировки), количество комнат в квартире.
    При формировании выборки для анализа вторичного рынка жилья участвовали:
    • однокомнатные квартиры;
    • двухкомнатные квартиры;
    • трехкомнатные квартиры,
      предлагающиеся к продаже на вторичном рынке.

  3. По категории жилья
    • «Жилье низкого качества»: квартиры не подключенные к центральным системам отопления, водоснабжения и канализации. Как правило, расположены в деревянных, реже в кирпичных домах малоэтажной (от 1 до 2 этажей) застройки.
    • «Хрущевка»: квартиры, преимущественно построенные в 60-х – 70-х годах по серийному типовому проекту. Принципиальное отличие: маленькие кухни (площадь примерно 6 кв.м.), смежные комнаты, совмещенный санузел. Квартиры расположены в пятиэтажных кирпичных/панельных домах и в большинстве случаев отслужили свой срок эксплуатации.
    • «Улучшенная планировка»: квартира по качеству лучше «хрущевки», отличающаяся следующими особенностями: имеет несколько большую общую площадь и площадь кухни, как правило, раздельный санузел, изолированные комнаты, а также балкон в отдельных случаях сменяется лоджией.
    • «Полный габарит»: квартиры, расположенные в малоэтажных домах (до 5-и этажей) старой постройки. Основное отличие от «хрущевки» — большая площадь кухни и жилых комнат, высокие потолки (достигают 3 кв.м.), деревянные перекрытия.
    • «Гостиничный тип»: («малосемейка»): квартиры данного типа считаются социальным жильем. В основном это жилье небольшой площади, расположенное в многоэтажных кирпичных/панельных домах. Подъезд такого дома представляет собой длинный коридор на этаже, по сторонам которого расположены квартиры, отсюда и название этой категории. Квартира гостиничного типа обычно имеет строго квадратную форму.
    • «Новая планировка»: квартиры данного типа начали строиться с 80-х годов. Площадь кухни 7-12 кв.м., имеют большую площадь, характеризуются раздельным санузлом, балконом либо лоджией (иногда и то, и другое), изолированными комнатами.
    • «Индивидуальная планировка»: элитное жилье хорошего качества, расположенное в многоквартирных домах новой постройки – начиная с 90-х годов. Отличается большими площадями, планировкой в соответствии с индивидуальным проектом.

  4. По местоположению
    Город Киров был поделен для удобства ориентира на десять районов, которые имеют определенные названия и характеристики. Принятое районирование города Кирова не соответствует административно-территориальному делению и часто используется профессиональными участниками рынка недвижимости. Для объективной и достоверной выборки выделены наиболее крупные и общеизвестные районы, такие как Центр, ЮЗР, Лепсе, Дружба, Филейка, ЖДВ, Радужный, Нововятск, Коминтерн, Зональный.
    • «Центр»: от набережной реки Вятка («старый мост») – по улице Профсоюзной до Октябрьского проспекта, далее по Октябрьскому проспекту до улицы Комсомольской, далее по улице Комсомольской — улице Милицейской – набережной реки Вятка. Внутри него выделяется район «Центральный рынок», который ограничивается улицами Ленина, Красноармейской, Карла Маркса, Блюхера, остальная территория имеет наименование «старый центр».
    • «Юго-Запад» имеет следующие границы: территории, находящиеся в юго-западном направлении («старомосковском» направлении) за мостами над железнодорожными путями по улицам Воровского и Московской. Внутри него выделяется район, граничащий с авторынком по улице Ломоносова, район «Парк Победы» (ул. Производственная – ул. Ломоносова – ул. Мира – ул. Сормовская – ул. Кирпичная – ул. Московская), «Мирный» (районы, прилегающие к ипподрому и п. Мирный).
    • «Лепсе»: от парка Победы по улице Ломоносова – по улице Металлистов на улицу Сормовскую – по улице Лепсе, охватывая прилегающие районы Северо-Садовой, Кирпичной и Народной до Октябрьского проспекта – далее поворот на улицу Добролюбова до железнодорожных путей.
    • «Филейка»: вся территория, находящаяся вокруг ОАО «ОЦМ» и ОАО «Авитек».
    • «Железнодорожный вокзал» (район вокзалов): район ограничен территориями, прилегающими к железнодорожному вокзалу и автовокзалу (ул. Калинина – ул. Сурикова – ул. Комсомольская – ул. Горького).
    • «Дружба»: район кинотеатра «Дружба» (ул.

      Некрасова — ул. Попова – ул. Комсомольская – ул. Щорса – ул. Производственная). К району дружбы можно отнести район Дворца пионеров. «Дворец пионеров»: район ограничен территориями, прилегающими к Дворцу-мемориалу молодежного и детского творчества (ул. Воровского – ул. Чапаева – ул. Красина – ул. Щорса – ул. Пугачева).

    • «Зональный институт»: район ограниченный реками Хлыновка, Вятка, ж/д путями в направлении вокзала «Киров-1», включающий слободу Чижи.
    • «Нововятск»: совпадает с административно-территориальным делением г. Кирова на районы (Нововятский район г. Кирова). Делится на «до переезда» и «после переезда».
    • «Коминтерн»: район, находящийся на правом берегу реки Вятка за «старым» мостом в северо-восточном направлении от центра города, без отдельного выделения района ДСК.
    • «Радужный»: совпадает с административно-территориальным делением г. Кирова на районы (п. Радужный).

Если вы увидели ошибку, выделите текст и нажмите Ctrl+Enter

На этой неделе готовил серию статей для клиентов нашей компании, и смотрел аналитику рынка недвижимости.

Чем я был неприятно удивлен?

За 6 месяцев 2018 года в нашем городе «Сбербанк» выдал почти в два раза больше кредитов, чем за тот же период в 2017 году. У второго крупного игрока ипотечного рынка — банка «ВТБ» — объем выдачи вырос на 50%

Итак, «Сбербанк» выдал вдвое больше кредитов. Безусловно, за счет снижения ставок рынок оживился.

А увеличилось ли вдвое количество сделок у агентств недвижимости?

Если нет, то это означает, что риэлторские компании потеряли долю рынка. Потенциальные клиенты агентств недвижимости либо совершают сделки самостоятельно, либо обращаются для покупки квартир к частным маклерам.

Конечно, можно строить «теории заговора», обвиняя в сложившейся ситуации всех вокруг: банкиров, застройщиков, РГР и т.д.

А можно посмотреть правде в глаза.

Что риэлторы могут предложить своим клиентам? Например, продавцам квартир.
Давайте ответим лишь на три простых вопроса, и все станет на свои места

1. Может ли компания предоставить продавцу квартиры аналитику: подробную статистику сделок в конкретном ценовом сегменте?
2. Есть ли у компании эффективный маркетинговый план, который собственник не сможет скопировать?
3. Сформирована ли в агентстве недвижимости база «живых» покупателей?

Если вы легко ответили на эти вопросы, то скорее всего количество сделок у вас неуклонно растет

Однако, опросы, которые я периодически провожу, дают неутешительные для риэлторского сообщества цифры: более 50% агентств недвижимости не используют в своей работе CRM.

А без этого, очень сложно вести аналитику по прошедшим сделкам, трудно рекламировать квартиры, а уж поддерживать в актуальном состоянии базу покупателей практически невозможно.

Теперь несколько слов о покупателях.

Мир стремительно меняется. То, что недавно хорошо работало , сегодня уже неэффективно. Если риэлторы вашей компании до сих пор продают «безопасное проведении сделки», и «юридическую проверку квартиры», то не стоит удивляться потере доли рынка.
В ближайшей перспективе банки полностью заберут у риэлторов этот сегмент покупателей

При этом, у риэлтора сделки будут проходить одна за одной, если при показе квартиры, которая не устроила покупателя, он сможет сказать следующую фразу: «В этом районе я могу предложить вам еще 10 аналогичных квартир. При том, что на «Авито», который вы досконально изучили, выставлено всего 5 подобных объектов, а 3 квартиры вообще нигде не рекламируются. Интересно? На какое время организовать просмотр?»

Как исправить ситуацию?
За счет чего можно удержать, а затем нарастить долю рынка?

В первую очередь, необходимо навести порядок в своей клиентской базе.

Как это сделать?
Если вы до сих пор не внедрили CRM в своем агентстве недвижимости, то у меня для вас хорошая новость. 20 августа пройдет открытый и бесплатный мини-тренинг «Внедряем CRM в агентство недвижимости за 5 часов»

В течении 5 дней будем проводить короткие вебинары, во время которых будем наглядно показывать порядок действий для автоматизации работы агентства недвижимости

1. Создадим сайт вашего агентства недвижимости
2. Сформируем базу собственников жилья, в том числе используя технологии парсинга
3. Занесем все объекты, и выгрузим их на сайты, порталы и доски объявлений
4. Выгрузим контакты покупателей, которые хранятся в записных книжках риэлторов
5. Поставим под контроль работу агентства: отчеты, статистика и т.д

Кроме технических деталей, покажем интересные инструменты, которые повысят эффективность работы вашего агентства недвижимости

Подробная программа появится уже через несколько дней, но записаться в число участников мини-тренинга вы можете прямо сейчас. Укажите ваши контакты, и вы сразу получите первую инструкцию

Исследования рынка недвижимости

Анализ рынка недвижимости включает его идентификацию и интерпретацию, исходя из полезности недвижимости, ее наличия на рынке, а также предпочтений сторон сделки и покупательной способности.

Рыночный анализ для целей оценки заключается в соотнесении общего состояния рынка недвижимости, его конкретного сегмента с изучаемым объектом.

В результате должен быть сформулирован вывод о том, как взаимодействие спроса и предложения влияет на стоимость оцениваемого объекта. Косвенно результаты анализа могут использоваться для определения варианта оптимального использования, динамики спроса, маркетинговых стратегий по существующей и проектируемой недвижимости, дизайна, а также прогнозирования доли рынка, которую объект может занять.

Реакция рынка на конкретный вид недвижимости зависит от спроса и конкурентного предложения недвижимости на текущий момент и в будущем. Рыночная стоимость недвижимости диктуется конкурентным потенциалом рынка. Изучение характеристик оцениваемой недвижимости позволит оценщику выявить конкурирующие объекты и сравнительные преимущества и недостатки, которые имеются у оцениваемого объекта недвижимости. Понимание влияния экономических условий на состояние рынков позволит оценщику получить важнейшую информацию, необходимую для определения стоимости тремя подходами к оценке недвижимости.

Сравнительный подход требует идентификации конкурирующих объектов недвижимости, определения степени их сопоставимости с оцениваемым объектом для объективной корректировки цены продажи аналогичной недвижимости в соответствии с меняющейся рыночной ситуацией .

Затратный подход предполагает использование рыночной информации о текущих строительных затратах и рыночных условиях применения методов. Данная информация позволяет оценщику определить размер предпринимательской прибыли, доходность строительных организаций, выявить экономические преимущества, а также уровень функционального устаревания недвижимости с момента завершения строительства.

Доходный подход требует от оценщика знания рыночной информации о занятости помещений и емкости рынка, уровне арендной платы, эксплуатационных расходах, ожидаемых ставках доходности, а также конкурентного потенциала по конкретному рынку недвижимости.

Приемы и методы анализа рынка достаточно разнообразны и зависят от рассматриваемого параметра и конкретных потребностей заказчика. В оценке нет единого мнения о том, как должны увязываться данные анализа рынка с оцениваемой недвижимостью. Тем не менее можно выделить два подхода к анализу рынка, каждый из которых предполагает рассмотрение всего спектра факторов :

1 подход — анализ от общего состояния экономики к конкретной недвижимости;

2 подход — анализ от конкретного объекта к общему положению дел в экономике.

В первом случае аналитики начинают с изучения рынка.

1 шаг — оценка рыночного равновесия. Данные о занятости и доходе населения, служат индикаторами спроса; текущая информация об объеме доступной площади помещений и строительства обеспечивает критерии предложения недвижимости со стороны конкурентов. На основе сопоставления спроса и конкурирующего предложения оценщик делает вывод о наличии равновесия на рынке недвижимости и перспективах сохранения ситуации.

2 шаг — анализ вероятного альтернативного использования недвижимости, оценка рыночной реакции на данный вариант и влияние на стоимость. Для этого рассматриваются физические и юридические характеристики оцениваемой недвижимости, а также ее окружение. Вывод — заключение о наиболее эффективном использовании оцениваемого объекта недвижимости.

Второй метод предполагает, что рыночный анализ следует начинать с изучения параметров оцениваемого объекта недвижимости, которые формируют его доходность и конкурентоспособность на конкретном рынке.

1 шаг — понимание физических, законодательных, нормативных и местных характеристик недвижимости, что позволит определить потенциальных участников рынка (покупателей, продавцов, пользователей, арендаторов и т. д.) и в конечном счете оценить динамику спроса и предложения на конкретном сегменте рынка недвижимости. Затем изучаются рыночные данные текущего и будущего спроса, объем доступного и предполагаемого предложения, определяется степень рыночного равновесия и прогнозируется конъюнктура рынка с учетом важнейших факторов (изменение численности, доходности и занятости населения, объем розничной торговли и т. д.)

2 шаг — рассмотрение наиболее вероятных вариантов использования недвижимости с точки зрения настоящей и перспективной рыночной поддержки. Вывод — определение альтернативного наиболее доходного вида пользования, соответствующего оптимальному использованию недвижимости.

Несмотря на различную процедуру указанных методов, оба преследуют одну цель: определить уровень текущей и будущей рыночной поддержки по конкретному виду пользования с учетом влияния местной экономики на конъюнктуру рынка, на котором функционирует объект оцениваемой недвижимости.

Идентификация сегмента рынка

На начальном этапе анализа рынка оценщик должен решить две взаимосвязанные задачи:

1. идентифицировать объект недвижимости;

2. идентифицировать рынок недвижимости, на котором объект конкурирует.

Изучение задания на оценку характеристик объекта недвижимости помогает оценщику определить ценообразующие и, следовательно, конкурентоспособные параметры. Анализ рынка недвижимости требует его разбивки на отдельные потребительские субрынки в целях определения конкретного конкурирующего рыночного сегмента оцениваемой недвижимости. В результате оценщик выявляет внешние факторы, влияющие на оцениваемый объект.

Таким образом, рыночная сегментация вычленяет наиболее вероятных пользователей недвижимости из общей массы участников рынка, совершающих операции с недвижимостью. С другой стороны, на основе анализа атрибутов недвижимости выделяется масса конкурирующих объектов и определяется позиция оцениваемой недвижимости.

Качественная сегментация рынка требует изучения следующих факторов .

1. Назначение (тип использования недвижимости).

2. Физические и экономические характеристики недвижимости: размер, число арендных договоров, потенциальные арендаторы и пользователи физическое состояние объекта, проектные параметры и т. д.

3. Территориальные особенности рынка предполагают разбивку рынка на интернациональный, национальный, региональный, местный, городской и пригородный, в том числе выделение района или микрорайона города.

4. Замещающие объекты недвижимости, к которым относят недвижимость, аналогичную по полезности (приносимому доходу), но представляющую сегмент недвижимости другого назначения. Отбираемые объекты недвижимости должны пользоваться таким же спросом, что и оцениваемая недвижимость, и принадлежать тому же территориальному рынку.

5. Дополняющие объекты недвижимости, к которым относят недвижимость, увеличивающую привлекательность оцениваемого объекта при совместном использовании с оцениваемым объектом. (Например, наличие земельного участка под парковку или готового объекта рядом с офисным или торговым зданием.)

Итог — наложение характеристик оцениваемого объекта на соответствующий территориальный и функциональный сегмент рынка недвижимости для определения конкурирующей массы и объема предложения, включая замещающие объекты.

Анализ спроса или выявление потребностей, предпочтений и покупательной способности потребителей. Основная задача оценщика — выявление потенциальных потребителей оцениваемой недвижимости (покупателей, арендаторов или пользователей). Для этого в первую очередь необходимо определить спрос на конечный продукт или услугу, предоставляемую оцениваемой недвижимостью. Например, при оценке гостиниц следует определить число потенциальных постояльцев.

Для прогнозирования спроса важно изучить доход и возраст жителей; возможности миграции, будущую инфляцию, информацию о наличии земельных участков, качество инфраструктуры в районе объекта недвижимости. Особенностью текущего состояния российской экономики является тенденция территориального перемещения капитала из традиционно активных инвестиционных зон в пассивные регионы, но имеющие хороший потенциал развития.

Конкурирующее предложение представляет список существующих и строящихся объектов, сопоставимых по потребительским и инвестиционным характеристикам с оцениваемым объектом. При этом необходимо учитывать, что часть проектов не будет доведена до конца, а определенная часть имеющихся объектов будет выведена из конкурентной борьбы.

Рыночное равновесие по недвижимости обычно достигается в краткосрочном плане, так как постоянство предложения недвижимости и стабильность цен длятся недолго. При увеличении спроса цены и арендная плата растут опережающими темпами из-за необычайно высокой длительности и сложности строительного процесса. Таким образом, для рынка недвижимости характерен дисбаланс и точка равновесия достигается редко. Избыточное предложение недвижимости усугубляется завершением строительства уже начатых объектов и еще больше увеличивает дисбаланс.

Качественная характеристика рынка недвижимости аналитиками дается в следующих определениях: активный рынок и неактивный рынок.

Активный (сильный) рынок — это рынок опережающего спроса и отстающего предложения и, как следствие, — рост цен. Активный рынок называют рынком продавцов недвижимости, потому что последние могут диктовать более высокие цены. Неактивный (слабый) рынок — это рынок покупателей, поскольку у них имеется преимущество, обеспечиваемое падением спроса на фоне относительного роста предложения. Покупатели данной ситуации формируют снижение цен .

Однако на практике аналитики избегают простых формулировок. Так как спрос и предложение могут взаимодействовать нестандартно, активность рынка недвижимости циклична и характеризуется периодами подъема и спада. Цикл рынка недвижимости испытывает влияние краткосрочных и долгосрочных факторов. Долгосрочный цикл зависит от изменений характеристик текущей занятости, численности населения и уровня доходов. Краткосрочный цикл зависит главным образом от доступности альтернативных источников финансирования, уровня незанятой недвижимости и емкости рынка, массовой миграции рабочей силы

Рынок недвижимости понятие, основные сегменты и участники

⇐ ПредыдущаяСтр 5 из 10Следующая ⇒

Недвижимость как экономическая категория представляет собой созданные трудом человека объекты различного назначения, жестко привязанные к земле и обладающие стоимостью.

Согласно ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимости относятся здания и сооружения различного назначения вместе с земельными участками, а также участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без ущерба их назначению невозможно.

В нашей стране долгое время понятие недвижимого имущества было исключено из юридического оборота. И только с началом реформ стало очевидно, что без развития рынка недвижимости, являющегося одним из базовых элементов рыночной экономики, её эффективное функционирование невозможно.

После ведения права частной собственности на недвижимое имущество и проведения приватизации в Российской Федерации государство перестало быть единственным собственником подавляющего числа объектов недвижимости, что послужило началу формирования рынка недвижимости.

Недвижимость создается трудом человека и вложениями капитала, поэтому является финансовым активом, операции с которыми осуществляются на рынке недвижимости как одном из важнейших секторов рыночной экономики.

Рынок недвижимости – это механизм, посредством которого соединяются интересы и права, устанавливаются цены на недвижимость

Недвижимое имущество занимает центральное место в любом общественном устройстве, выполняя одновременно две важнейшие функции: средства производства и предмета личного потребления для проживания, отдыха, культурного досуга и т. п. С объектами недвижимости тесно связано экономическое и правовое регулирование государством различных сфер жизни общества и материального производства.

Основной, базовый объект недвижимости – земля имеет уникальное значение во всей системе предпринимательской деятельности людей и самой их жизни. Она представляет собой особую ценность для всего человеческого общества, поскольку является единственным местом проживания всех народов и поколений людей, основным и единственным фактором в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующих в производстве всех других товаров и благ. Недвижимость находится в центре совмещения экономических процессов, частных и общественных интересов, административных норм и правил (рис.1).

Недвижимое имущество как товар – это объект сделок, удовлетворяющий различные, реальные или потенциальные потребности и имеющий определенные качественные и количественные характеристики.

Недвижимое имущество – наиболее Долговечный товар из всех существующих, обеспечивающий надежность инвестиций, так как стоимость его со временем может возрастать под влиянием различных факторов. Другой важной особенностью недвижимости является то, что недвижимые товары потребляются по месту их расположения, поэтому возникает такая экономическая характеристика как территориальные предпочтения.

Другими экономическими особенностями недвижимости являются неравномерность денежных потоков, дифференциация налогообложения, многообразие комбинаций вещных прав, жесткая регламентация оформления сделок, ликвидность и необходимость менеджмента. В условиях рыночных отношений управление недвижимостью представляет собой сложную комплексную систему по удовлетворению потребностей в конкретном виде недвижимости.

Рис. 1. Недвижимость — объект экономических и государственных интересов.

Рынок недвижимости оказывает большое влияние на все стороны жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций: ценообразующую, регулирующую, коммерческую, санирования, информационную, посредническую, стимулирующую, инвестиционную, социальную.

Одна из главных функций рынка — Установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложений. При ценах ниже равновесной имеет место избыточный спрос, а в случае превышения равновесной цены — избыточные предложения. В цене концентрируется и большой объем информации о насыщенности рынка, предпочтениях покупателей, затратах на строительство, хозяйственной и социальной политике государства в области, например жилищного строительства и т. д.

Регулирующая функция состоит в том, что рынок, автономно функционируя, по определению А. Смита, «невидимой рукой» перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства и направляет его участников к цели, которая совсем не входила в их намерения, — к формированию эффективной структуры экономики и удовлетворению общественных интересов. В современном мире недостатки рыночного регулирования все больше компенсируются государственным управлением народным хозяйством, особенно в части охраны природы, защиты конкуренции, перераспределения доходов, создания правовой среды бизнеса, решения социальных проблем и др.

Коммерческая функция состоит в реализации потребительной стоимости недвижимости и получении прибыли на вложенный капитал.

Функция санирования- это очищение экономики от неконкурентоспособных и слабых участников рынка, банкротство неэффективных. Рыночный механизм указывает людям направления поиска, но не дает им никаких гарантий относительно конечных финансовых результатов. Он признает лишь общественно необходимые инвестиции в недвижимость, ведь только их и оплачивает покупатель. Поэтому освобождение рынка от неэффективных собственников предприятий и других объектов недвижимости ведет к повышению устойчивости и экономическому росту.

Информационная функция — это уникальный рыночный способ оперативного сбора и распространения обобщенной объективной информации, позволяющий продавцам и покупателям недвижимости свободно, со знанием дела принять решение в своих интересах.

Посредническая функция выражается в том, что рынок выступает в качестве совокупного посредника и места встречи множества независимых и экономически обособленных в результате общественного разделения труда покупателей и продавцов, устанавливается связь между ними и предоставляется возможность альтернативного выбора партнеров. Действуют на рынке недвижимости и профессиональные посредники: риэлторы, оценщики, агенты, брокеры, страховщики, ипотечные кредиторы и другие лица, оказывающие услуги заинтересованным участникам.

Стимулирующая функция,В конечном счете, выступает в форме экономического поощрения прибылью продуктивного использования достижений научно-технического прогресса в создании и использовании недвижимого имущества. Конкуренция экономически принуждает и поддерживает высокую деловую активность и поиск новых возможностей эффективного управления капитальной собственностью.

Инвестиционная функция— рынок недвижимости, это привлекательный способ сохранения и увеличения стоимости капитала. Он способствует переводу сбережений и накоплений населения из пассивной формы запасов в реальный производительный капитал, приносящий доход владельцу недвижимого имущества. При этом само недвижимое имущество служит своеобразной страховой гарантией инвестиционных рисков.

Социальная функция проявляется в росте трудовой активности всего населения, в повышении интенсивности труда граждан, стремящихся стать собственниками квартир, земельных участков и других капитальных и престижных объектов. Из владельцев недвижимости, в общем, формируется средний социальный слой общества. В результате неоднократного перераспределения на рынке предприятия земельные участки, здания и сооружения, в конечном счете, переходят к эффективным стратегическим инвесторам, обеспечивающим высокопроизводительное их использование.

Функционирование рынка недвижимости осуществляется его субъектами, к которым относятся: продавцы, покупатели, профессиональные участники, государственные органы.

Профессиональными участниками рынка являются риэлтеры, оценщики, дилеры и другие посредники. Риэлтерской считается деятельность, осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) по совершению от его имени и за его счет или от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, сооружениями, строениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них.

При делении рыночного пространства вдоль и поперек получится много частей, каждая из которых будет характеризоваться принадлежностью к какому-то товарному сектору или потребительскому сегменту. Эта часть рынка представляет собой нишу, где схожие товары (работы, услуги) предлагаются покупателям с одинаковыми запросами.

В рыночной экономике важно найти свою нишу, т. е. сориентироваться на будущих покупателей и определить товар, который будет пользоваться спросом. По функциональному назначению объектов рынок недвижимости подразделяется на четыре основные составляющие. (рис. 2): Рынок земли (земельных участков); Рынок жилья; Рынок нежилых помещений; Рынок промышленной недвижимости. Каждая из этих составляющих рынка недвижимости развивается самостоятельно, так как опирается на собственную законодательную и нормативную базу и имеет существенные различия в политике приватизации государственной и муниципальной собственности.

Рис.2 Структурные составляющие рынка недвижимости.

Дополнительно можно выделить рынок объектов незавершенного строительства, на котором действуют особые процедуры при оценке и продажи объектов и сильна роль государственного регулирования, так как государство является собственником подавляющего большинства замороженных строек. Причем на этом рынке возможны изменения как целевого назначения недостроенного объекта, так и первоначального плана застройки.

Промежуточное положение занимает рынок гостиничных услуг.

В каждом сегменте рынка можно говорить о наличии двух составляющих: первичной, которая характеризует появление недвижимости как товара на рынке (государство в лице федеральных, региональных и местных органов власти в настоящее время выступает как основой продавец недвижимости), и вторичной, на которой функционирует большое количество продавцов и покупателей (физических и юридических лиц).

⇐ Предыдущая12345678910Следующая ⇒

Date: 2015-06-07; view: 384; Нарушение авторских прав

Понравилась страница? Лайкни для друзей:

Добавить комментарий

Закрыть меню