Продажа жилого помещения

Тема №8. Договор купли-продажи жилых помещений.

Договор купли-продажи жилых помещений – это соглашение, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность другой стороны (покупателя) жилое помещение, а покупатель в свою очередь уплатить за него обговоренную в соглашении цену.

Договор купли-продажи жилых помещений является консенсуальным, двухстороннеобязывающим. Такой договор должен быть заключен в письменной форме (ст.550 ГК РФ). Подчеркнем, что в подтверждение факта заключения договора купли-продажи жилого помещения сторона по сделке не вправе ссылаться на свидетельские показания

Существенными условиями договора купли-продажи жилого помещения являются:

1. указание в нем всех данных продаваемого имущества, которые придают имуществу индивидуальную определенность (ст.554 ГК РФ). Предметом продажи является имущество, право на которое зарегистрировано в установленном порядке. Поэтому в договоре должны фиксироваться сведения о продаваемом имуществе, содержащиеся в формах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (точный адрес, его площадь и иная необходимая информация).

2. цена продаваемого имущества (ст.555 ГК РФ).

Обязательное включение цены имущества в договор обусловлено, как правило, значительной стоимостью продаваемого имущества, а также необходимостью уплаты налога с продажи данного имущества, размеры которого определяются исходя из продажной цены имущества.

3. выделение в качестве существенного условия договора указания в тексте соглашения лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем (перечень таких лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением) (п.1 ст.558 ГК РФ).

К таким лицам относятся члены семьи собственника жилого помещения (ст. 292 ГК РФ), наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане (ст.ст. 675 и 677 ГК РФ), граждане, являющиеся поднанимателями в пределах срока поднайма, но не более срока действия договора найма (ст. 685 ГК РФ).

Отсутствие в договоре продажи жилого помещения хотя бы одного из указанных существенных условий свидетельствует о том, что сторонами не согласовано условие о недвижимом имуществе, подлежащем продаже, и договор не считается заключенным, а следовательно, и переход прав на недвижимость не подлежит государственной регистрации.

По общему правилу ст.552 ГК РФ по договору купли-продажи жилого дома или его части покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Земельный кодекс N 136-ФЗ от 25 октября 2001 г. устанавливает принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. В соответствии с п.2 ст.552 ГК РФ, в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка.

Договор купли-продажи жилого помещения

В соответствии со ст. 288 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику жилого помещения принадлежит право владения, пользования и распоряжения жилым помещением. Собственник вправе в установленном законодательством порядке сдавать жилое помещение внаем, в аренду, передавать в залог в целом или по частям, продавать, видоизменять, перестраивать или сносить, совершать иные действия, если при этом не нарушаются права и свободы граждан, нормы жилищного права. Правомочие распоряжения означает право определять юридическую судьбу жилого помещения: продать, подарить, обменять и т.п.

В ст. 454 ГК РФ указано, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Жилое помещение является объектом недвижимости, поэтому на договор купли-продажи жилого помещения распространяются нормы § 7 гл. 30 Г К РФ, которыми регламентируется продажа недвижимости. В связи с особенностью такого имущества для его купли-продажи установлен особый порядок приобретения. Согласно ст. 550 ГК РФ договор купли-продажи недвижимого имущества заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, с обязательной государственной регистрацией перехода права собственности на жилое помещение.

При уклонении одной из сторон от государственной регистрации суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (ч. 3 ст. 551 ГК РФ).

В соответствии с ч. 2 ст. 558 ГК РФ договор купли-продажи жилого помещения считается заключенным с момента его государственной регистрации. Если продажа или иное отчуждение касается жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, то такое отчуждение допускается только с согласия органов опеки и попечительства (ч. 4 ст. 292 ГК РФ).

Если несовершеннолетние члены семьи, не достигшие 18-лстнсго возраста, являются собственниками отчуждаемого жилого помещения, то на его отчуждение требуется согласие органов опеки и попечительства. Кроме того, ребенок, достигший возраста 14 лет, должен принять участие в совершении сделки (присутствовать при ее совершении).

Когда отчуждаемое жилое помещение нажило совместно в зарегистрированном браке, при его отчуждении одним из супругов требуется согласие на продажу жилого помещения другого супруга, удостоверенное нотариусом, независимо от его регистрации в данном помещении, кроме случаев, когда жилое помещение было подарено первому супругу, перешло к нему по праву наследования или было приобретено им до брака.

Если жилое помещение является общей (долевой или совместной) собственностью, каждый из собственников имеет преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случаев продажи с публичных торгов. Если собственники откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на жилое помещение в течение одного месяца продавец вправе продать свою долю любому другому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой участник долевой собственности вправе в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (ч. 3 ст. 250 ГК РФ).

При продаже комнаты в приватизированной коммунальной квартире необходимо заявление всех собственников данной квартиры о том, что они не возражают против продажи комнаты. Такое заявление необходимо, поскольку собственники по закону имеют право преимущественной покупки отчуждаемой путем продажи комнаты за указанную в договоре цену.

Продажа недвижимого имущества в жилищной сфере производится по ценам, устанавливаемым соглашением сторон, если иное не предусмотрено законодательством. При отсутствии в договоре купли- продажи условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

При заключении договора купли-продажи жилого помещения продавец обязан предупредить покупателя о всех правах третьих лиц на продаваемое имущество (правах арендаторов, нанимателей, праве залога, пожизненного пользования и т.д.). Неисполнение этой обязанности даст покупателю право требовать уменьшения цены или расторжения договора и возмещения убытков, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на покупаемую недвижимость.

Если третье лицо по основанию, возникшему до продажи недвижимости в жилищной сфере, предъявит иск к покупателю о ее изъятии, покупатель обязан привлечь продавца к участию в деле, а продавец обязан вступить в это дело на стороне покупателя. Непривлечение покупателем продавца к участию в деле освобождает последнего от ответственности перед покупателем, если продавец докажет, что, приняв участие в деле, он мог бы предотвратить изъятие проданной недвижимости у покупателя. Продавец, привлеченный покупателем к участию в деле, но не принявший в нем участия, лишается права доказать неправильность ведения дела покупателем.

По договору купли-продажи здания (или другой недвижимости) покупателю

  • одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права и на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования
  • (ч. 1 ст.

    552 ГК РФ).

    Продавец обязан передать жилое помещение, свободное от прав третьих лиц, за исключением случаев, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности даст покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на это имущество.

    В ст. 558 Гражданского кодекса РФ установлено в качестве одной из особенностей продажи жилых помещений то, что существенным условием договора отчуждения жилого помещения, в котором проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является включение в договор этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

    По закону право пользования отчуждаемым жилым помещением сохраняют члены семьи его собственника в случае перехода права собственности на жилое помещение к другому лицу.

    Такой переход права собственности в соответствии со ст. 292 Гражданского кодекса РФ не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника. Сам по себе переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма (ст. 675 ГК РФ).

    Добавить комментарий

    Закрыть меню