Оценочная деятельность в России

Под рыночной стоимостью обычно понимают вероятную цену имущества, по которой оно может отчуждаться в конкурентных условиях при разумных действиях сторон сделки, когда имеется вся необходимая информация, а на ее размере не отражаются никакие чрезвычайные обстоятельства.

Ликвидационная стоимость — расчетная величина, которой отражается наиболее вероятная цена, по которой имущество может отчуждаться в течение срока экспозиции. При этом существуют обстоятельства, при которых владелец вынужден осуществить сделку.

Кадастровая стоимость устанавливается в результате выполнения государственной кадастровой оценки либо при рассмотрении споров о ее величине, либо определяется в случаях, предусмотренных ст. 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ».

Законодательно оценочная деятельность в России регулируется Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» и Федеральными стандартами оценки. Законодательство, регулирующее оценочную деятельность в РФ, не ограничивается только Законом об оценке. Оно также состоит из ряда других федеральных законов и нормативных правовых актов РФ и ее субъектов, а также из международных договоров РФ. Субъекты РФ регулируют оценочную деятельность в соответствии с федеральным законом.

Кроме законодательства, непосредственно регулирующее оценочную деятельность, деятельность оценщиков ведётся в четком соответствии с нормативными актами, регулирующими права собственности и другие вещные права, отдельные виды обязательств и имущественные отношения и т.д. Основой такого законодательства служит Гражданский кодекс Российской Федерации, Налоговый кодекс, Земельный кодекс, Водный кодекс и другие законодательные и нормативные акты, в том числе по приватизации, банкротству, аренде, залогу, ипотеке, доверительному управлению и пр.

Важную роль в регулировании деятельности незначимых оценщиков играют нормы и правила, установленные в тех саморегулируемых организациях, в которых они состоят.

В соответствии со ст. 5 Федерального закона № 135-ФЗ оценочная деятельность в Российской Федерации осуществляется в отношении:

  1. Прав требования и обязательств (задолженности).
  2. Отдельных материальных объектов (вещей).
  3. Прав собственности и прочих юридических возможностей (прав) на имущество либо отдельные его компоненты.
  4. Совокупности вещей (движимых и недвижимых).
  5. Работ, информации, услуг.
  6. Иных объектов гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Важно знать, что все субъекты гражданско-правовых отношений могут (в случае возникновения такой необходимости) обращаться к компетентным лицам (имеющим право на проведение оценочных процедур) для выполнения ими оценки любых принадлежащих им объектов (из указанных ранее). Данное право считается безусловным. Но при этом Законом «Об оценочной деятельности в РФ» определяются ряд условий, при которых процедура оценки должна проводиться в обязательном порядке. В частности, если в оборот вовлекаются объекты, полностью или частично принадлежащие государству, МО субъектам федерации или муниципальным образованиям.

Проведение оценки является обязательным при:

  • использовании имущества в качестве предмета залогового договора (в т.ч. и ипотека);
  • переуступке обязательств по задолженности;
  • передаче имущества в качестве вклада в уставной капиталы, фонды организаций;
  • в случае национализации имущества;
  • при составлении брачного контракта и разделе имущества в процессе развода.
  • при изъятии объекта из муниципального или государственного пользования.
  • при инициировании процедуры оспаривания кадастровой стоимости.

Ст. 10. Закона «Об оценочной деятельности» устанавливает обязательные требования к содержанию договорного соглашения между заказчиком и оценщиком.

Договор составляется в простой письменном виде. В нем должны присутствовать:

  1. Цель выполнения оценочной процедуры.
  2. Описание объекта (объектов), позволяющее осуществить его (их) идентификацию.
  3. Вид определяемой стоимости объекта.
  4. Величина денежного вознаграждения исполнителю.
  5. Дата определения стоимости оцениваемого объекта.
  6. Данные об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика.
  7. Название СРО, в которой состоит оценщик.
  8. Указание на стандарты, применяемые при выполнении процедуры оценки.
  9. Размер, основания и порядок возникновения дополнительной ответственности исполнителя, с которым заключено соглашение (в соответствии со ст. 24.6. Закона «Об оценочной деятельности в РФ»).
  10. Сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и независимости самого оценщика (в соответствии с требованиями ст. 16. Закона «Об оценочной деятельности в РФ»).
  11. Сведения о договоре страхования ответственности юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, за нарушение требований договора на проведение оценки и договора страхования ответственности за причинение вреда имуществу третьих лиц в результате нарушения требований закона об оценке, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов в области оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

В договоре на проведение оценки, заключенном заказчиком с юридическим лицом, должны быть указаны сведения об оценщике или оценщиках, которые будут проводить оценку, в том числе фамилия, имя, отчество оценщика или оценщиков.

Датой определения стоимости объекта оценки (датой проведения оценки, датой оценки) является дата, по состоянию на которую определена стоимость объекта оценки.

Ст. 11. Закона «Об оценочной деятельности в РФ» устанавливает общие требования к итоговому документу (отчету об оценке), оформляемому по результатам оказания оценочных услуг.

Отчет может быть оформлен на бумажном носителе или в электронной форме, в соответствии с требованиями Федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности (в настоящее время это Министерство экономического развития РФ).

В отчете не должно присутствовать сведений, допускающих неоднозначного толкования или вводящих в заблуждение. В документе обязательно указывают дату выполнения оценки, использованные стандарты, задачи и цели проведенной работы, прочие сведения, необходимые для полного и недвусмысленного отражения результатов.

В отчете также должны присутствовать:

  1. Дата составления и порядковый номер отчета.
  2. Основания для выполнения процедуры оценки.
  3. Информация об оценщике, в том числе ФИО, контактная информация, сведения о его членстве в СРО.
  4. Сведения о независимости юрлица и оценщика (в соответствии со ст. 16. Закона «Об оценочной деятельности в РФ»).
  5. Цель оценочной процедуры.
  6. Точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, — реквизиты юридического лица и при наличии балансовая стоимость данного объекта оценки.
  7. Стандарты оценки, список использованных данных с указанием на их источники, допущения, принятые при выполнении процедуры.
  8. Последовательность установления стоимости имущества, итоговая ее сумма, пределы и ограничения использования полученных результатов.
  9. Дата определения цены объекта.
  10. Список документов, использованных исполнителем и устанавливающих качественные и количественные характеристики имущества.
  11. Отчет также может содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит (за исключением случаев составления отчета в форме электронного документа), подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или оценщиков либо печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор. Отчет, составленный в форме электронного документа, должен быть подписан квалифицированной электронной цифровой подписью (ЭЦП).

Оценочная компания «Юрдис» (входит в ГК «Юрдис») и специалисты-оценщики компании соответствуют всем требованиям, предъявляемым законодательством. Наши отчеты выполняются в строгом соответствии с нормативными актами и стандартами оценки. Гражданская ответственность всех наших экспертов застрахована на сумму 10 000 000 руб., а ответственность компании — на 1 000 000 000 руб. Мы осуществляем все виды оценки. Работаем качественно и в срок!

Захаров Владислав

Статью разместила компания «НЕДВИГА ПРО»

#Юридический справочник

Введение.3

1.Развитие оценочной деятельности в России.4

Литература.8

Практическое задание.9

Введение.

Оценка как новое направление рыночной инфраструктуры возникла в связи с необходимостью разрешения имущественных споров, в которых стороны для определения объективной стоимости того или иного имущества были вынуждены прибегать к услугам независимых ценовых арбитров.

Как всегда спрос породил предложение, и вскоре оценка начала бурно развиваться в современной России уже не только как прикладная отрасль рыночной экономики, но и как научно-методическое направление прикладной экономической науки.

В нашей стране в течение семидесяти с лишним лет профессии оценщик не было, и быть не могло. Стоимость любого объекта собственности устанавливалась государством раз и навсегда. Но, объективно, политическая и экономическая ситуация в России, развивающийся рынок требовали правового регулирования формировавшейся оценочной деятельности.

Однако в секторе гражданско-правовых отношений неповоротливый федеральный механизм принятия законов послужил серьезным препятствием к развитию института оценки.

Официально Министерством труда и социального обеспечения, профессия “оценщик” (эксперт по оценке) введена в конце ноября 1996 года, и потребуется еще немало времени для того, чтобы придать этому роду деятельности именно “профессиональный” характер, создать полноценный законодательный механизм работы экспертов по оценке собственности.

1.Развитие оценочной деятельности в России.

Оценка недвижимости, как элемент государственной экономической политики, начала формироваться в России в середине XVIII века в связи с изменением общественно-экономического строя. Прежде всего, это обуславливалось необходимостью создания фискального кадастра, то есть описания и оценки недвижимого имущества для целей налогообложения.

Формирование системы оценки недвижимости для целей налогообложения происходило в России под непосредственным влиянием аналогичных работ, уже выполненных в странах Западной Европы к этому времени.

Поводом для создания систем налогообложения недвижимости в большинстве стран служила неравномерность распределения налогов при переходе от подушного налогообложения к подоходному. Основу таких систем составляли кадастры, содержащие материалы описания и оценки недвижимого имущества.

С отменой крепостного права в 1861 году в России возникли предпосылки проведения кадастровых работ, неотъемлемой составной частью которых являлась оценка недвижимости. Изданное в 1864 году «Положение о земских учреждениях» предусматривало изменение базы налогообложения и частичный переход на налогообложение имущества граждан России. Для пополнения государственного бюджета была сохранена подушная система налогообложения, а для формирования земского бюджета предметами налогообложения становились «земли, фабрики, заводы, промышленные и торговые заведения и вообще недвижимые имущества в уездах и городах, а также свидетельства на право торговли».Размер налогообложения определялся «доходностью и ценностью облагаемых имуществ». К 1888 году подушный налог был отменен окончательно.

Современные подходы к вопросам оценки, культивируемые в развитых странах рыночной экономики, практически повторяют в своей основе концептуальные положения, заложенные создателями русской оценочной статистики. К началу XX века методические разработки и организационные подходы к оценке в России, впитавшие в себя передовые идеи и опыт развитых стран того времени, позволили добиться в вопросах оценки недвижимости выдающихся результатов, зачастую не имеющих аналогов в мире. Анализ исторических фактов позволяет обоснованно сделать вывод о том, что стараниями своих выдающихся ученых Россия, с точки зрения методологии и организации оценки недвижимости, была одной из ведущих стран.

Пик оценочной деятельности в России пришёлся на вторую половину 90-х годов, когда подготовкой профессиональных оценщиков впервын начал заниматься Институт экономического развития Всемирного банка реконструкции и развития.

Развитие оценки в Российской Федерации было бы невозможно без системы подготовки, переподготовки и повышения квалификации специалистов-оценщиков. Одним из важных событий на этапе становления оценочной деятельности в России стало проведение в 1993 году семинаров по оценочной деятельности, организованных Институтом экономического развития Всемирного Банка. Заметный импульс развитию образования в сфере оценки был дан в ходе формирования и развития лицензионных требований к деятельности оценщиков.

Были созданы 58 структурных региональных единиц, которые объединяли 70 регионов России и стран ближнего зарубежья. Данной организацией была создана Академия оценки интеллектуальной собственности , которой до 2000 г. было подготовлено 15000 оценщиков. Российским обществом оценщиком, было положено начало созданию нормативной базы российской практики оценки имущества.

В июне 1994года на отчетно — выборной конференции РОО были приняты: Декларация РОО, Стандарты профессиональной деятельности в области недвижимого имущества, Кодекс профессиональной этики членов РОО. Следующим шагом в июне 1995 г. стала регистрация системы стандартизации в Госстандарте РФ. В этот же период совместно с Госкомимуществом РФ и Российской Гильдией риэлторов принято Положение о лицензировании риэлторской деятельности в РФ, в котором оценочная деятельность была определена в качестве самостоятельного вида деятельности и выведена из-под лицензирования риэлторской деятельности.

В 1996 году появилась новая организация — Национальная коллегия оценщиков (НКО), в которую вошли фирмы, занимающиеся оценкой.

С конца 1996 года профессия оценщика в России уже имела официальный статус. Министерство труда и социального развития РФ своим постановлением от 27.11.96 г. № 11 утвердило квалификационную характеристику должности «оценщик», в которой устанавливаются должностные обязанности и перечень нормативно — правовых и методических документов и иных сведений, которые должен знать оценщик.

Основными должностными обязанностями оценщика являются установление рыночной стоимости или иной стоимости объектов гражданских прав, исследование потребностей оценки и установление деловых контактов с клиентами, составление письменного отчета об оценке, использование всех известных методов оценки, создание информационной базы, необходимой для профессиональной деятельности. Установлены и квалификационные требования по данной должности: высшее профессиональное образование, дополнительное образование и стаж работы по профилю не менее 1 года.

На сегодняшний день в России деятельность оценщиков на федеральном уровне регламентируется соответствующим Федеральным законом от 29.07.98 г. № 135 — ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» (приложение ).

Развивается методологическая база оценки, учитывающая международный опыт, а также особенности развития экономики и правового регулирования в России.

Сложился единый рынок оценочных услуг. В настоящее время в рамках единых требований на основании федеральной лицензии оценочную деятельность осуществляют более 5300 юридических лиц и индивидуальных предпринимателей.

Сформирована система государственного регулирования оценочной деятельности, основанная на Федеральном законе “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” и включающая контроль над соблюдением оценщиками требований и условий, стандарты оценки и методические рекомендации, требования к образованию специалистов.

Развиваются саморегулируемые организации оценщиков. Налажено их взаимодействие с Минимуществом России по всему спектру проблем развития рынка оценки.

Но можно выделить и недостатки, присущие сегодняшней практике в области оценки имущества России:

1.Отсутствие методологической базы;

2.Несоответствие зарубежной методологии рыночным отношениям в России;

3.Недоверие заказчиков к менеджерам — оценщикам, занимающихся на практике данной деятельностью;

4.Отсутствие достаточного количества высококвалифицированных экспертов — оценщиков в регионах;

5.Недостаток практического опыта оценочных работ у фирм;

6.Отсутствие единых стандартов оценки.

Практическое задание.

Практическая ситуация № 8

Определите восстановительную стоимость объекта недвижимости, если стоимость строительно-монтажных работ в ценах 1991 года составила 153 тыс. р., а поправочные коэффициенты: плановых накоплений – 1,08 накладных расходов – 1,18, непредвиденных расходов – 1,015, на временные здания и сооружения – 1,01, зимних удорожаний – 1,66, прочих работ – 1,008. Индекс перевода на дату оценки 40,094.

Решение.

Определим восстановительную стоимость объекта недвижимости по формуле:

,

где Фв2010 – восстановительная стоимость;

Фсмр.1991 – стоимость строительно-монтажных работ в ценах 1991 г., тыс., р.;

– удорожающие коэффициенты;– индекс перевода цен стоимости на дату оценки.

Оценочная деятельность в России переживает времена активных изменений. Современный рынок оценочных услуг составляет более чем двадцать пять тысяч человек, которые профессионально работают в данной отрасли.

Впервые семинар по оценке недвижимости прошел в России в далеком 1993 году. За это время мы, в отличие от многих западных стран, ушли от лицензирования работы, отдав предпочтение саморегулированию. Несмотря на активные изменения, оценочная деятельность в России до сих пор имеет множество проблем.

В Америке ситуация обстоит совершенно иначе. Люди, занятые в оценочной деятельности в США до 1989 года, пребывали в саморегулируемых организациях, а после этого их работа перешла под контроль государства. Главная причина данного феномена состоит в том, что появилось множество необъективных оценок. Причем они стали появляться в большом количестве для проведения ипотечных кредитов.

В России рынок оценочных услуг достаточно молодой, и не может похвастаться положительным динамическим ростом, как более развитые западные страны. Отчетная информация, которую предоставляют европейские оценщики, уступает по качеству отчетам российских оценщиков. В них отсутствует та информативная база, которую предусматривают федеральные стандарты оценки (ФСО), а также федеральный закон «Об оценочной деятельности». Главные минусы и сложности, которые можно встретить в оценочной деятельности в сфере недвижимости в России, это:

  1. Постоянное использование поправок относительно типов объектов недвижимости.
  2. Недостаточная и не всегда актуальная информация относительно проведения проверок.
  3. Оценка объектов, которая не учитывает налоговый и правовой климат в определённых областях и регионах.
  4. Наличие в информационных базах объектов, которые имеют нереальную цену.
  5. Недостаточное правовое регулирование работы и отсутствие качественного и строгого контроля со стороны государственного управления.
  6. Отсутствие компетентных кадров с достаточным уровнем профессионализма.

В общей сложности оценочная деятельность в нашей стране развивается не достаточно хорошо. Данная самостоятельная отрасль рынка услуг может подстроиться под новые экономические, политические и правовые реалии. Единственный минус в этом вопросе – это качественный и строгий контроль со стороны государства. Очень часто случается так, что оценка производится неправильная и не качественная, что часто подмечают судебные органы. Каждый год увеличивается круг потребителей и остаётся надеяться, что постепенно оценщики станут исключать из своих рядов неквалифицированных и безответственных специалистов, и будут лучше нести ответственность за исследования, которые каждый оценщик совершил.

Наша компания имеет полный пакет документов, который подтверждает квалификацию наших специалистов и дает разрешение на ведение оценочной деятельности.

Добавить комментарий

Закрыть меню