Оценка недвижимости затратным подходом

Затратный подход к оценке недвижимости.

Затратный подход, используемый для оценки разных объектов недвижимости, основан на предположении, что затраты на строительство объекта в зависимости с рыночной стоимостью земельного участка, на котором находится этот объект, является ориентиром для определения стоимости недвижимой собственности.

Предполагается, что совокупность затрат на строительство объекта без износа равнозначна рыночной стоимости этого объекта. Исключением являются случаи, когда земельный участок, на котором стоит объект, не используется наилучшим и наиболее эффективным способом. Если это так, то издержки на строительство объекта не совпадают с рыночной стоимостью этого объекта.

Затратный подход применяется для целей н/о имущества физических и юридических лиц, для ареста объектов недвижимости или для целей выделения части имущества, на которую был наложен арест.

Затратный подход применяется также при:

*осуществления технико-экономического обоснования нового строительства, т.к. позволяет оценить эффективность инвестиционного проекта,

*выборе наилучшего и наиболее эффективного способа испытания земельного участка,

*итоговом согласовании стоимости объекта недвижимости для получения обоснованного и достоверного варианта стоимости объекта недвижимости,

*оценке зданий специального назначения (школы, церкви, вокзалы, больницы), т.к. на региональном рынке недвижимости трудно найти информацию об аналогичных проданных объектах,

*оценке объектов на «пассивных» секторах рынка. В наших условиях к «пассивным» секторам относится рынок нежилых зданий и помещений. Информация о купле-продаже таких объектов мало.

*стратегия риска, т.к. страховая сумма, сумма страхового износа определяется чаще всего исходя из затрат страхователя.

Ограниченность использования затратного подхода:

1)Невозможно воспроизвести заново старые здания. В таких случаях затратный подход может дать неправильную оценку не только из-за невозможности полного воспроизводства объекта, но и из-за того, что данное сооружение может не является наилучшим и наиболее эффективным вариантом использования участка.

2)При использовании затратного подхода очень трудно измерить износ здания особенно, если срок его эксплуатации больше 10 лет.

3)Затратный подход, применяемый при оценке стоимости существующих зданий не принимая во внимание вариант наилучшего и наиболее эффективного использования участка. Поэтому затратный подход следует применять в совокупности с другими подходами при оценке стоимости недвижимости.

1.2.Оценка восстановительной стоимости здания.

При использовании затратного подхода к оценке объекта недвижимости важным является понимание экспертом-оценщиком различия между стоимостью замещения и восстановительной стоимостью.

Восстановительная стоимость объекта определяется расходами в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта с выполнением таких же архитектурно-планировочных решений, строительных конструкций и материалов. В этом случае, если воспроизводится тот же функциональный износ объекта и те же недостатки в архитектурном решении, которые имелись у оцениваемого объекта.

Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную стоимость, полезность, но построенном в новом архитектурном стиле с использованием прогрессивных материалов и оборудования.

Таким образом, восстановительная стоимость выражает издержки на воспроизводство точной копии объекта, а стоимость замещения — издержки на создание современного объекта-аналога.

С теоретической точки зрения более предпочтительная является стоимость замещения, т.к. маловероятно, что кто-то захочет воспроизвести здание определенного возраста со всеми его функциональными недостатками.

Если необходимо вновь начать строительство, то приоритет отдается зданию с той же полезностью, но создаваемому по современным стандартам и дизайну.

1.3.Этапы оценки объекта недвижимости затратным методам.

1.Оценка стоимости земли, как свободной.

2.Оценка восстановительной (замещающей) стоимости здания.

3.Оценка накладных расходов.

4.Оценка величины предпринимательской прибыли.

5.Оценка износа.

6.Оценка рыночной стоимости с учетом износа.

7.Оценка стоимости вспомогательных зданий и сооружений.

8.Итоговая оценка рыночной стоимости объекта недвижимости.

Структура восстановительной стоимости.

Восстановительная стоимость включает в себя:

*прямые издержки,

*косвенные издержки,

*прибыль предпринимателя.

Прямые издержки — те затраты, которые напрямую связанные с данным объектом недвижимости. Они включают:

*стоимость сырья и материалов,

*стоимость оборудования,

*трудозатраты на строительство,

*стоимость временных сооружений,

*прибыль подрядчика.

Косвенные издержки — затраты, которые возникают в ходе строительства, но их нельзя выявить непосредственно в самом сооружении. Они включают:

*страховку и рекламные выплаты за время строительства,

*вознаграждения архитектора,

*оплата юридических услуг,

*затраты на подготовку технико-экономического обоснования (ТЭО) объекта,

*расходы на изменение прав собственности,

*маркетинговые расходы на продажу объекта и др.

Прибыль предпринимателя — премия за использование им своего капитала именно в данной сфере. Считается приемлемым уровень прибыли предпринимателя в размере 12-15 % стоимости здания.

В общем виде на стадии предварительных расчетов косвенные затраты рассчитываются в % от величины прямых затрат.

Методы расчета прямых затрат.

Метод количественного обследования. Предусматривает разложение здания на отдельные элементы и умножение затрат по каждому элементу на их общее количество. При проведении этого метода необходимо подсчитать общее количество, например, всех гвоздей всех типов размеров, всей краски всех марок и т.д. Для большинства целей оценки применение этого метода слишком трудоемко.

Метод разбивки по компонентам. Предполагает нахождение величины затрат различных компонентов на единичной основе, например, фундамента, стен, кровли и т.д. При наличии справочной информации о единичных расценках этот метод позволяет воспроизвести полную стоимость воспроизводства объекта.

Метод сравнительной единицы. Основан на сравнении единицы площади оцениваемого объекта со стоимостью типового с вынесением поправок на особенности оцениваемого объекта.

После расчета восстановительной стоимости следует привести ее сегодняшним ценам в соответствии с изменением стоимости строительства.

1.4.Оценка износа.

После того, как завершена оценка полной стоимости воспроизводства из полученной суммы следует вычесть износ.

Термин износ, который используется в оценке объектов недвижимости, следует отличать от износа в бухгалтерском учете.

В бухгалтерском учете износ начисляется в соответствии с законодательно установленным нормам независимо от рыночных условий.

В оценочной деятельности износ — потеря собственностью стоимости в следствии различных причин.

Для оценки величины износа могут быть использованы следующие методы:

Метод сравнения продаж. Суть заключается в том, что бы вычесть стоимость объекта, полученную в результате применения метода сравнения продаж или капитализации дохода, из суммы восстановительной стоимости здания и стоимости земли. Полученная разница есть полный накопленный износ.

Сумма полной восстановительной стоимости воспроизводства и рыночной стоимости земли 750 тыс. у. Е. Рыночный и доходный методы оценки стоимости этого здания 500 тыс. у. е. Тогда накопленный износ равен 750-500=250 тыс. у. е.

Метод разбивки. Суть заключается в том, что оценивается износ каждого компонента оцениваемой собственности и путем суммирования получает сумму износа. Метод очень трудоемкий.

Метод экономического возраста. Оценивает износ в соответствии с соотношением экономического возраста здания и его общей экономической жизнью.

Экономическая жизнь (ТЕ) – период времени, в течении которого, по мнению оценщика улучшения в недвижимость делают вклад в ее стоимость.

Экономический возраст (ЕА) – показывает полезность и состояние объекта. Он может быть более или менее хронологического в зависимости от того, с какой степенью нагрузки эксплуатировалось здание.

Величина износа будет рассчитываться по формуле:

где С — стоимость нового строительства,

Из – износ.

Модифицированный метод экономического возраста. Позволяет наиболее точно рассчитывать износ: сначала из общей стоимости вычитается стоимость исправимого физического и ф-ного износа, затем к оставшейся стоимости применяется метод экономического возраста и износ суммируются.

Определение восстановительной стоимости.

Известны четыре основные метода определения стоимости воспроизводства (замещения):

· Метод сравнительной единицы (удельной стоимости) –скорректированная стоимость выбранной для расчета недвижимости единицы измерения (м² , м³, 1 место, погонный метр и т.д) умножается на количество единиц оцениваемого объекта

Св = (С69 + SПi69) ´ Ос ´ Км ´ К84 ´ Кn ´ Кз ´ Кндс (1)

где Св — полная восстановительная стоимость объекта на дату оценки;

С69 — удельное значение базисного укрупненного показателя восстановительной стоимости типичного объекта в ценах 1969 г.;

Пi69 — i-ая поправка к удельному показателю в ценах 1969 г.;

Ос — строительный объем, м³;

Км – коэффициент учитывающий местоположение объекта;

K84 — комплексный коэффициент, переводящий цены 1969 г. в цены 1984 г.,

Kn — региональный индекс, берется по данным Управления государственной вневедомственной экспертизы Ярославской области по видам работ и сооружений на дату оценки к ценам 1984 г.

Кз – коэффициент, учитывающий прибыль застройщика;

Кндс – коэффициент, учитывающий НДС.

· Поэлементный метод расчета – метод разбивки на компоненты заключается в определении удельной стоимости единицы измерения объекта исходя из поэлементных затрат (на материалы, рабочую силу, на производство земляных работ, монтаж и т.д.);

· Сметный способ расчета – составление объектных и сводных смет строительства данного объекта, как если бы он строился вновь (наиболее трудоемкий метод);

· Индексный способ оценки определяет восстановительную стоимость объекта как произведение балансовой стоимости и индекса, установленного Правительством (Госкомстатом) РФ.

2.2. Оценка износа.

Оценка износа. Износ — это потеря стоимости с течением времени под действием различных факторов. В стоимостном выражении накопленный износ представляет собой разницу между восстановительной стоимостью и рыночной ценой объекта на дату оценки. В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ подразделяется на три типа: физический износ, функциональный износ, износ внешнего воздействия.

Устранимый износ –это износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно, т.е. производимые затраты на устранение того или иного вида износа способствуют повышению стоимости объекта в целом.

Совокупный накопленный износ является функцией времени жизни объекта. Рассмотрим жизненный цикл здания.

Рисунок 2 — Жизненный цикл зданий

*Может увеличиваться за счет реконструкции, переоборудования , модернизации или изменения условий;

**Может быть больше, чем фактический возраст здания.

Срок экономической жизни (ЭЖ)– отрезок времени, в течение которого объект приносит доход. В этот период времени проводимые улучшения вносят вклад в стоимость недвижимости. Улучшения достигают конца своей экономической жизни, когда их вклад в стоимость участка становится равным нулю вследствие их старения.

Срок физической жизни (ФЖ)– период эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и др.). Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности зданий. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.

Хронологический возраст (ХВ) – период времени, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.

Эффективный возраст (ЭВ) основан на оценке внешнего вида дома с учетом его состояния, дизайна и экономических факторов, влияющих на его стоимость.

Срок оставшейся экономической жизни (СОЭЖ) здания представляет собой период времени от даты оценки до конца экономической жизни дома, его и должен рассчитать оценщик.

Физический износ — это потеря стоимости за счет естественных процессов в процессе эксплуатации. Он выражается в старении и изнашивании, разрушении, гниении, ржавлении, поломке и конструктивных дефектах. Такой тип износа может быть как устранимым, так и неустранимым. Устранимый физический износ (т.е. износ, который может быть устранен в результате текущего ремонта) включает в себя плановый ремонт или замену частей объекта в процессе повседневной эксплуатации.

Функциональный (моральный) износ — это потеря стоимости вследствие относительной неспособности данного сооружения обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением, созданным для таких же целей. Он обычно вызван плохой планировкой, несоответствием техническим и функциональным требованиям по таким параметрам как размер, стиль, срок службы и т.д.

Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. Функциональный износ считается устранимым, когда стоимость ремонта или замены устаревших или неприемлемых компонентов выгодна или, по крайней мере, не превышает величину прибавляемой полезности и/или стоимости. В противном случае износ считается неустранимым.

Физический и функциональный износ обычно присущи самой собственности.

К функциональному износу относят потерю стоимости в результате несоответствия проекта, материалов, строительных стандартов, качества дизайна современным требованиям к этим позициям.

Аналогично физическому износу, функциональный износ измеряется стоимостью его исправления.

С точки зрения текущих рыночных стандартов функциональный износ вызывается:

· недостатками, требующими добавления элементов;

· недостатками, требующими замены или модернизации элементов;

· “сверхулучшениями” ((позиции и элементы сооружения, наличие которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стандартов).

Внешний износ или экономический износ вызывается внешними по отношению к объекту оценки факторами: изменением экономической, экологической ситуации, законодательными изменениями. В большинстве случаев он является неустранимым по причине неизменности местоположения, но иногда может «самоустраниться» из-за позитивного изменения окружающей среды.

Для оценки величины накопленного износа используются следующие методы:

o Метод непосредственного осмотра – накопленный износ оценивается в виде процентных потерь от восстановительной стоимости объекта. Суждение о величине износа по результатам осмотра объекта выполняется оценщиком на основании практического опыта или заключения строительного эксперта;

o Метод прямых рыночных сравнений. На основе анализа цен сделок со сравнимыми объектами определяется реакция рынка на различные виды и степени износа. Цена продажи каждого сравнимого объекта вычитается из восстановительной стоимости объекта в первоначальном виде. В результате получаются стоимости накопленного износа по каждому из сравнимых объектов, на основании которых определяется накопленный износ объекта оценки. В этом методе не рассматриваются причины износа. Тем не менее, при наличии информации он является самым точным;

o Метод срока жизни. Оценивается действительный возраст улучшений, который затем делится на известный срок экономической жизни объекта оценки.

И = (ЭВ : ФЖ)·100 = · 100 , %

И = · 100 , %

o Метод капитализации потерь в арендной плате – применяется для оценки функционального и внешнего износа

o Метод капитализации избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для содержания здания в надлежащем порядке. Применяется для оценки функционального износа.

Таким образом, стоимость объекта недвижимости рассчитываемая с использованием затратного подхода определяется по формуле:

Понятие полной восстановительной стоимости

В процессе оценки может возникнуть ситуация, при которой строение включает устаревшие строительные материалы, технологии или дизайн, которые нельзя в данное время оценить. Кроме того, некоторые элементы здания могут не соответствовать действующим Строительным нормам и правилам. В таком случае принято рассчитывать сметную стоимость строительства здания, аналогичного по полезности. В последнем случае оценщик получает смету затрат по стоимости замещения.

Достоверная оценка полной восстановительной стоимости здания на дату оценки может проводиться :

по стоимости воспроизводства;

по стоимости замещения.

Выбор вида восстановительной стоимости для конкретного оценочного задания необходимо четко объяснить в отчете во избежание неверного толкования полученного результата.

Стоимость воспроизводства представляет собой смету затрат на строительство точной копии оцениваемого здания с учетом всех его недостатков и избыточных элементов по текущим ценам на дату оценки с использованием тех же строительных материалов, стандартов, дизайна, проекта, качества работ и др.

Теоретически стоимость воспроизводства более удобна, поскольку ее легче рассчитывать. Однако на практике затраты на воспроизводство иногда сложно определить, поскольку здания могут быть построены из материалов, снятых в настоящее время с производства и не имеющих расценок на нужную дату. Вместе с тем стоимость воспроизводства более удобна для определения всех видов износа.

Оценка здания по стоимости воспроизводства требует специальных знаний в области проектно-сметного дела, позволяющих убедиться в надежности используемых источников.

Стоимость замещения представляет собой смету затрат на строительство здания, имеющего эквивалентную полезность с оцениваемым объектом, при этом предусмотрено использование современных строительных материалов, технологий, действующих стандартов, дизайна и проекта .

Использование стоимости замещения облегчает процедуру оценки, так как базируется на современной информации о строительном процессе, которая более доступна и достоверна. В то же время стоимость замещения исключает необходимость оценки некоторых видов функционального износа, однако другие виды функционального, физического и внешнего старения по-прежнему необходимо определять. Выбор вида стоимости зданий иногда определяется целью проведения оценки недвижимости.

В основе определения полной восстановительной стоимости лежит расчет затрат, связанных со строительством объекта и сдачей его заказчику.

Полная восстановительная стоимость для целей оценки недвижимости вычисляется как сумма прямых издержек, косвенных издержек и прибыли предпринимателя по следующей формуле :

ПВС = ПИ + КИ + ПП,

где ПВС — полная восстановительная стоимость;

ПИ — прямые строительные затраты (издержки);

КИ — косвенные строительные затраты (издержки);

ПП — предпринимательский доход (прибыль предпринимателя).

Под прямыми строительными затратами понимают капитальные расходы, непосредственно связанные со строительством физических строений. К ним относится полная сметная стоимость строительно-монтажных работ, которая включает прямые расходы, накладные расходы и прибыль подрядной строительной организации. Прямые расходы включают заработную плату основных строительных рабочих, строительные конструкции и материалы, а также расходы по эксплуатации строительных машин и механизмов.

Накладные расходы рассчитываются по нормативам в процентах к прямым затратам и включают транспортные расходы, расходы на содержание управленческого аппарата и др.

Прибыль подрядной строительно-монтажной организации, устанавливаемая в процентах к полной себестоимости строительно-монтажных работ, прописывается в подрядных договорах и оплачивается заказчиком (инвестором).

При расчете прямых и накладных расходов подрядной строительной организации оценщик должен учитывать следующее:

если габариты здания крупнее типичного, то там, скорее всего, использовались более прочные конструкции;

объем затрат напрямую зависит от качества материалов и работ, поэтому необходимо провести их идентификацию на оцениваемом здании;

уровень конкуренции подрядчиков на местном рынке влияет на смету расходов, поскольку подрядчик, работающий с полной нагрузкой, завышает цену, а подрядчики, испытывающие недостаток заказов, при той же спецификации обычно предлагают меньшие цены;

уровень накладных расходов зависит от производственной мощности подрядчика, поскольку крупная организация может экономить на некоторых затратах, таких как складские расходы, содержание надзора за качеством работ и др. .

Под косвенными строительными затратами понимают капитальные расходы, имеющие косвенное отношение к строительству объектов и не включенные в прямые строительные затраты. К косвенным затратам относятся расходы, необходимые для строительства, но не входящие в состав подрядного строительного договора.

Косвенные затраты могут включать:

проектно-изыскательские работы;

оценку, консалтинг, бухгалтерский учет и юридические услуги;

расходы на финансирование за счет кредита;

страхование всех рисков;

налоговые платежи в течение строительства;

расходы на освоение;

маркетинговые расходы, комиссионное вознаграждение за продажу, передачу прав собственности;

административные расходы девелопера и др.

При расчете косвенных затрат оценщик должен учитывать следующее:

если оценка проходит в условиях несбалансированного рынка, в косвенных затратах могут появиться дополнительные комиссионные, маркетинговые, административные и другие расходы, которые следует учитывать при оценке внешнего старения;

некоторые виды косвенных затрат зависят от общего объема и стоимости строительства, поэтому их целесообразно оценивать в процентах от прямых затрат .

Предпринимательский доход — часть рыночной стоимости здания, которая представляет сумму предпринимательской прибыли, возникающей в ходе выполнения строительных работ, компенсирующей возникающие при этом риски и реализуемой при смене собственника. Предпринимательский доход (фактически реализованный) определяют как разницу между ценой продажи или рыночной стоимостью объекта и общими затратами. При этом следует иметь в виду, что в некоторых ситуациях результат может не соответствовать рыночным ожиданиям. Кроме того, подобная формулировка предпринимательского дохода требует разделения возникающей при продаже недвижимости разницы между земельным участком и зданиями.

При анализе предпринимательского дохода теория оценки разграничивает понятия предпринимательского стимула и предпринимательского вознаграждения. Целесообразность такого разграничения обусловлена объемом и распределением функций по ведению строительных работ, не принимаемых на себя подрядной строительной организацией. Состав прямых участников инвестиционного процесса, непосредственно связанных с осуществлением проекта, — это инвестор, заказчик и подрядчик.

Инвестор — это участник инвестиционного проекта, вкладывающий в него собственные или иные средства и получающий на него право собственности, которое может быть реализовано в виде последующего пользования, сдачи в аренду или продажи.

Заказчик — это посредник между инвестором и другими участниками инвестиционного процесса (подрядчиками, проектировщиками, поставщиками оборудования, строительных материалов и др.). Заказчик выполняет координирующие и надзирающие функции.

Подрядчик — это строительная либо посредническая организация, отвечающая за выполнение объема строительно-монтажных работ в полном соответствии с проектом за договорную сумму.

Реально инвестор может брать на себя функции заказчика. Предпринимательский стимул побуждает инвестора вкладывать средства в недвижимость в расчете на получение рыночной нормы прибыли.

Предпринимательское вознаграждение представляет собой компенсацию заказчику-координатору за квалифицированное общее руководство проектом. Предпринимательское вознаграждение следует отличать от прибыли подрядной строительной организации и ее накладных расходов, так как они включены в полную сметную стоимость строительно-монтажных работ.

В оценочном отчете необходимо давать четкое определение предпринимательского дохода, предпринимательской прибыли и предпринимательского стимула.

При расчете предпринимательского дохода оценщик может столкнуться с рядом проблем:

превышение цены продажи над общей суммой строительных затрат связано с влиянием множества факторов, поэтому при анализе очень важно определить долю вклада инвестора и девелопера;

поскольку предпринимательский доход реализуется только при продаже недвижимости, некоторые специалисты соотносят его с нематериальными активами. Анализ сделок по объектам, проданным через несколько лет после завершения строительства, требует анализа изменения стоимости, обусловленного временным изменением рынка;

технологии строительства сравниваемых объектов влияют на возможности получения данных для сравнения. Обычно оценщики могут рассчитать предпринимательскую прибыль по фактическим затратам для схожих объектов, например кондоминиумов и многоэтажных жилых комплексов. При расчете стоимости таких объектов предпринимательская прибыль представляет для девелопера вознаграждение за выполненную квалифицированную работу и связанные с проектом риски, хотя этот доход может отличаться от ожидаемого. В крупных жилых массивах, однако, этот вопрос является сложным, поскольку прибыль девелопера может не отражать пропорциональных долей участка и строений в стоимости всего объекта недвижимости. Девелоперы, занимающиеся планированием территории под жилую застройку частными домами, например, часто получают прибыль от стоимости домов, построенных на распланированных участках, а не от стоимости самих участков;

предпринимательская прибыль в некоторых случаях может включаться в строительные затраты, поэтому если оценщик не проанализирует информацию, данный фактор будет учтен дважды.

Предпринимательский доход является составной частью рыночной стоимости зданий, входящих в состав объекта недвижимости. Обычно для расчета предпринимательского дохода на основе анализа рыночных сделок с аналогичными объектами определяется некий нормативный процент предпринимательского дохода, который в зависимости от исходной базы, используемой оценщиком, может устанавливаться к различным показателям стоимости.

В качестве базы для расчета могут выступать:

прямые затраты;

сумма прямых и косвенных затрат;

общая сумма прямых, косвенных затрат и стоимости участка;

стоимость завершенного проекта.

Методы определения полной восстановительной стоимости

Существует несколько методов определения полной восстановительной стоимости.

Для оценки полной восстановительной стоимости используют следующие методы:

метод количественного анализа (метод единичных расценок, метод количественной оценки, метод количественного обследования);

метод разбивки по компонентам (метод расчета по укрупненным элементам и видам работ);

метод сравнительной единицы (метод укрупненных обобщенных показателей стоимости строительства);

метод индексирования затрат .

Выбор метода определяется целью оценки и необходимой точностью расчета.

Метод количественного анализа предполагает создание новой сметы на оцениваемый объект в ценах на дату оценки. Для этих целей проводится детальный количественный и стоимостный анализ, а также расчет затрат на строительные и монтажные работы отдельных компонентов и здания в целом. При расчете учитываются прямые затраты, накладные расходы и иные затраты, представляющие полную смету на строительство оцениваемого объекта. Метод количественного обследования дает наиболее точный результат полной восстановительной стоимости, однако является наиболее трудоемким и требующим от оценщика практических знаний в области проектно-сметного дела. Считается, что погрешность метода составляет 5%.

Информационным обеспечением метода служат:

данные проектной организации;

сметы типовых проектов и пр.

Метод разбивки по компонентам основан на использовании качественно другой информации. Отдельные строительные компоненты здания — фундамент, стены, перекрытия и др. — оцениваются по стоимостным показателям, включающим прямые и косвенные затраты, необходимые для возведения единицы объема конкретного компонента. Принято считать, что погрешность метода составляет 10 — 20%.

Информационной базой оценки служат:

укрупненные сметные нормы по отдельным видам строительных работ и подотраслям строительства (требуют индексации на дату оценки);

укрупненные расценки и стоимостные показатели объектов-аналогов.

Метод разбивки по компонентам имеет несколько разновидностей:

метод субподряда;

разбивка по профилю работ;

выделение затрат.

Метод субподряда основан на использовании информации о стоимости работ, выполняемых по договорам субподряда, заключаемых генеральным подрядчиком со специализированными строительными организациями — субподрядчиками. Полная восстановительная стоимость рассчитывается как сумма затрат по всем субподрядным строительно-монтажным работам.

Метод разбивки по профилю предполагает оценку полной восстановительной стоимости как суммы затрат по найму отдельных специалистов — строителей (каменщиков, штукатуров, плотников и др.).

Метод выделенных затрат предполагает системное использование единиц сравнения для оценки различных компонентов зданий, после чего результаты частных оценок суммируются.

Метод сравнительной единицы основан на использовании стоимости строительства сравнительной единицы (1 кв. м, 1 куб. м) аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога требует корректировки на выявленные различия между ним и оцениваемым объектом (физические параметры, наличие легко монтируемого оборудования, условия финансирования и т.д.).

Полная восстановительная стоимость оцениваемого объекта определяется путем умножения откорректированной стоимости единицы сравнения на количество единиц сравнения (площадь, кубатура). Для определения величины затрат обычно применяются различные справочные и нормативные материалы, например: «Укрупненные показатели стоимости строительства», «Укрупненные показатели стоимости восстановительной стоимости».

Для расчета используется следующая формула:

Сн = Се.с.

x Sо x К1 x К2 x К3 x К4 x К5,

где Сн — стоимость оцениваемого объекта;

Се.с. — стоимость 1 кв. или куб. метра типичного сооружения на базовую дату;

Sо — количество единиц сравнения (площадь или объем оцениваемого объекта);

К1 — коэффициент, учитывающий выявленные отличия между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением по площади, объему, прочим физическим параметрам;

К2 — коэффициент корректировки на местоположение объекта;

К3 — коэффициент изменения стоимости строительно-монтажных работ в период между базовой датой и датой на момент оценки;

К4 — коэффициент, учитывающий прибыль застройщика;

К5 — коэффициент, учитывающий НДС (%).

В основе данного метода лежит стоимость единицы сравнения типичного объекта или аналога, при выборе которого необходимо соблюдать сходство функционального назначения, физических характеристик, класса конструктивных систем, даты ввода объекта в эксплуатацию и другие характеристики.

Метод сравнительной единицы оценивает стоимость объекта по стоимости замещения. Это связано с тем, что используемая в расчетах стоимость сравнительной единицы представляет, как правило, не идентичный объект, а близкий аналог.

Полагают, что погрешность метода составляет 15 — 20%.

Метод индексирования затрат предполагает, что в основе расчета лежит применение индексов стоимости (справочники сметных организаций) для пересчета прошлых показателей затрат в текущие показатели стоимости. В силу практической невозможности достоверного учета количественных и качественных характеристик оцениваемого объекта этот способ не является надежной альтернативой вышеприведенным методам расчета затрат.

Таким образом, для достоверной оценки полной восстановительной стоимости большее значение имеет метод количественного анализа, так как дает наиболее точный результат полной восстановительной стоимости, хотя и является наиболее трудоемким и требующим от оценщика практических знаний в области проектно-сметного дела.

Услуги по оценке зданий

Наша компания уже более 10-ти лет успешно оказывает услуги по оценке недвижимости. Мы имеем большой опыт в этой области, а также широкий штат квалифицированных оценщиков недвижимости, что позволяет нам решать все вопросы, связанные с оценкой зданий и помещений, в кратчайшие сроки.

Порядок проведения оценки здания следующий:

  1. Необходимо подготовить и заключить договор на оказание оценочных услуг.
  2. Подготовить комплект документов, необходимых оценщику.
  3. Оценщик осматривает здание и прилегающую территорию, делает фотографии, определяет износ основных конструктивных элементов.
  4. Оценщик проводит расчеты и составляет отчет об оценке здания, в котором будет определена стоимость объекта, приведены все данные и расчеты, связанные с оценкой. Для подробного ознакомления с содержанием этого документа можно посмотреть примеры отчетов об оценке недвижимости, выполненных нашими специалистами.
  5. Готовый отчет об оценке передается заказчику как результат нашей работы.

Сроки и стоимость проведения оценки зависят от конкретных условий, связанных с физическими параметрами самого объекта, с его юридическим положением, а также с целью оценки. Уточнить сроки и стоимость оказания услуги можно отправив

Запрос о сроках и стоимости оценки здания

Для подробных консультаций обращайтесь по телефону: (495) 726-86-74.

Добавить комментарий

Закрыть меню