Коэффициент капитализации прибыли

Гуманитарные науки / Оценка бизнеса / Метод капитализации доходов

Метод капитализации доходов заключается в расчете текущей стоимости будущих до­ходов, полученных от использования объекта с помощью коэффициен­та капитализации:

,

где V – стоимость бизнеса; D – периодический доход; r – коэффициент капитализации.

Метод прямой капитализации применяется в тех случаях, когда имеет­ся достаточное количество данных для оценки дохода, доход с недвижи­мости является стабильным или, по крайней мере, ожидается, что теку­щие денежные доходы приблизительно будут равны будущим или темпы их роста умеренны.

Это касается, например, объектов с четко определен­ной арендной платой на многие годы вперед. В силу того, что текущая стоимость очень чувствительна к изменениям коэффициента, для его использования необходимы четкие рыночные указания на его величину.

Основное преимущество этого метода – простота расчетов. Другое преимущество состоит в том, что метод прямой капитализации, в конеч­ном счете, непосредственно отражает рыночную конъюнктуру. Это свя­зано с тем, что при его применении, как правило, берется достаточно большое количество сделок с недвижимостью и проводится анализ их дохода и стоимости.

Однако метод не следует применять:

· когда отсутствует информация о рыночных сделках;

· если объект еще не построен, а значит, не вышел на режим стабильных доходов;

· когда объект подвергся серьезным разру­шениям в результате стихийного бедствия, т.е. требует серьезной ре­конструкции.

Метод имеет еще один серьезный недостаток. Дело в том, что в фор­муле расчета текущей стоимости присутствует ежегодный доход. В ка­честве этого дохода при оценке недвижимости берется так называемый чистый операционный доход. Это такой доход, который получается из потенциального валового дохода после вычитания из него всех возмож­ных потерь и операционных расходов, включая резерв на замещение. Эта информация очень часто относится к разряду коммерческих тайн, и доступ к ней крайне ограничен. В силу этого задача сбора информации о рыночных сделках и, следовательно, расчет коэффициента капитали­зации является довольно сложной проблемой.

Практическое применение метода капитализации предусматривает следующие основные этапы:

1) анализ финансовой отчетности, ее нормализация и трансформа­ция (при необходимости);

2) выбор величины прибыли, которая будет капитализирована;

3) расчет адекватной ставки капитализации;

4) определение предварительной величины стоимости;

5) проведение поправок на наличие нефункционирующих активов (если таковые имеются);

6) проведение поправок на контрольный или неконтрольный харак­тер оцениваемой доли, а также на недостаток ликвидности (если они необходимы).

При применении этого метода возникают проблемы: во-пер­вых, как определить чистый доход предприятия, во-вторых, как выб­рать ставку капитализации.

При расчете чистого дохода важно правильно выбрать период време­ни, за который производятся расчеты.

Это могут быть несколько перио­дов в прошлом, обычно пять, а могут использоваться данные о доходах за несколько периодов в прошлом и прогнозы на ближайшее будущее.

В качестве капитализируемой величины прибыли может выступать либо чистая прибыль после уплаты налогов, либо прибыль до уплаты налогов, либо величина денежного потока. В большинстве случаев на практике в качестве капитализируемой величины выбирается прибыль последнего отчетного года.

Ставка капитализации для бизнеса (предприятия) обычно выводится из ставки дисконта путем вычета ожидаемых среднегодовых темпов роста прибыли или денежного потока (в зависимости от того, какая величина капитализируется).

Соответственно для одного и того же предприятия ставка капитализации обычно ниже, чем ставка дисконта.

С математической точки зрения ставка капитализации – это дели­тель, который применяется для преобразования величины прибыли или денежного потока за один период времени в показатель стоимости. Итак, чтобы определить адекватную ставку капитализации, нужно сначала рассчитать соответствующую ставку дисконта. При известной ставке дисконта (см. формулы 5.1…5.3) ставка капитализации в общем виде определяется по следующей формуле:

,

где r – коэффициент капитализации; R – ставка дисконта; g – долгосрочные темпы роста прибыли или денежного потока.

Метод капитализации дохода в основном используется для оценки недвижимости, которая сдается или может сдаваться в аренду.

Метод капитализации прибыли

⇐ ПредыдущаяСтр 79 из 96Следующая ⇒

Метод капитализации прибыли является одним из методов доходного подхода. Суть метода заключается в том, что оцененную стоимость бизнеса действующего предприятия считают равной отношению чистой прибыли к выбранной ставке капитализации.

Рассмотрим практическое применение метода капитализации прибыли по этапам:

1. Анализ финансовой отчетности предприятия.

2. Определение величины прибыли, которая будет капитализирована.

3. Расчет ставки капитализации.

Определение предварительной величины стоимости бизнеса предприятия.

5. Внесение итоговых поправок.

Анализ финансовой отчетности предприятия проводится на основе баланса предприятия и отчета о финансовых результатах. Желательно наличие этих документов хотя бы за последние три года.

Определение величины прибыли, которая будет капитализирована — это фактически выбор периода времени, за который подсчитывается прибыль:

  • прибыль последнего отчетного года;
  • прибыль первого прогнозного года;
  • средняя величина прибыли за 3 -5 последних лет.

В большинстве случаев используется прибыль последнего отчетного года.

Расчет ставки капитализации обычно производится исходя из ставки дисконта путем вычета ожидаемых среднегодовых темпов роста прибыли.

Для определения же ставки дисконта чаще всего используют следующие методики:

  • модель оценки капитальных активов;
  • модель кумулятивного построения;
  • модель средневзвешенной стоимости капитала.

Определение предварительной величины стоимости бизнеса предприятия производится по простой формуле:

V = I / R,

где:
V — стоимость;
I — величина прибыли;
R — ставка капитализации.

Внесение итоговых поправок (при необходимости) производится на нефункциональные активы (те активы, которые не принимают участия в извлечении дохода), на недостаток ликвидности, на контрольный или неконтрольный пакет оцениваемых акций или долей.

Метод капитализации прибыли при оценке бизнеса предприятия обычно используется, когда имеется достаточно данных для определения нормализованного денежного потока, текущий денежный поток примерно равен будущим денежным потокам, ожидаемые темпы роста умеренны или предсказуемы. Данный метод наиболее применим к предприятиям, приносящим стабильную прибыль, величина которой из года в год меняется незначительно (или темпы роста прибыли постоянны). В отличие от оценки недвижимости, в оценке бизнеса предприятий данный метод применяется довольно редко и в основном для мелких предприятий, из — за значительных колебаний величин прибылей или денежных потоков по годам, что характерно для большинства крупных и средних предприятий

Вопрос 81. Общая характеристика сравнительного подхода. Выбор предприятия-аналога для сравнения. Содержание затратного подхода.

Цель сравнительной оценки состоит в определении стоимости бизнеса на основе рыночной цены аналогичных компаний.

Сравнительная оценка включает два компонента.

Во-первых, чтобы определить стоимость бизнеса, основываясь на его сравнении, цены следует привести в стандартизированный вид, что обычно достигается путем использования мультипликатора прибыли, балансовой стоимости и объемов продаж.

Во-вторых, найти сопоставимые компании, что трудно сделать, поскольку не существует 2-х идентичных фирм.

Кроме того, в одной и той же сфере бизнеса организации могут отличаться друг от друга по таким параметрам, как риск, потенциал роста и денежные потоки.

В этом случае ключевым становится вопрос о том, как смягчать эти различия при сопоставлении мультипликаторов нескольких компаний

Использование сравнительной оценки широко практикуется по следующим причинам:

1) оценки по мультипликаторам и сопоставимым фирмам можно провести с гораздо меньшим числом явных предпосылок и значительно быстрее по сравнению с оценкой доходным подходом.

2) сравнительную оценку проще понять и легче представить клиентам и заказчикам, чем оценку через дисконтирование денежных потоков

3) сравнительная оценка отражает текущее состояние рынка, поскольку этот подход измеряет относительную, а не внутреннюю ценность.

Таким образом, на рынке, где повышаются курсы на все акции Интернет-компаний, подход сравнительной оценки приведет к более высокой ценности таких акций, чем оценки дисконтированных денежных потоков.

К недостаткам сравнительной оценки можно отнести:

1) При использовании сравнительной оценки могут игнорироваться ключевые переменные, такие как риск, рост или потенциал денежных потоков.

2) тот факт, что мультипликаторы отражают настроение рынка, также означает, что использование сравнительной оценки для определения ценности актива может привести к значениям, которые слишком высоки, когда рынок переоценивает сопоставимые фирмы, или слишком низки, когда рынок их недооценивает.

3) данный подход особенно подверженным манипуляциям. Можно гарантировать, что предубежденный аналитик, имеющий возможность выбора мультипликаторов для проведения оценки и отбора сопоставимых фирм, способен обосновать почти любое значение ценности.

Выбор аналогичных предприятий производится путем сужения первичной (довольно широкой) выборки предприятий-аналогов. Если первичный отбор производится по достаточно общим критериям сопоставимости (отраслевая принадлежность, производимая продукция, ассортимент, объем производства), то в дальнейшем список сужается из-за отказа некоторых фирм предоставить необходимую информацию, а также из-за введения более специфичных критериев сопоставимости (уровень диверсификации производства, положение на рынке, размер, характер конкуренции, перспективы роста, финансовый риск, качество менеджмента и т.д.).

Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта, основанная на определении затрат , необходимых для восстановления либо зкмешения объекта оценки.

Сфера применения затратного подхода:

1- использование при определении рыночной стоимости строительных объктов, то есть при оценке незавершенного строительства.

2 — при оценке уникальных объктов, особенного недоходных сфер( юольницы, школы)

3- сфера страхования

4- возможно применение в условиях недостаточной информации., необходимой для реализации других подходов.

Имущественный подход основан на определении рыночной стоимости всех видов имущества организации за вычетом долгов и обязательств.

Подход включает 2 основных методы:

1- метод стоимости чистых активов

2- метод ликвидационной стоимости.

Date: 2016-05-25; view: 336; Нарушение авторских прав

Понравилась страница? Лайкни для друзей:

Для оценки предприятий на основе доходного подхода в оценочной практике используют два метода — метод прямой капитализации дохода и метод дисконтирования денежных потоков.

Метод прямой капитализации применяют, если будущие доходы пред­приятия характеризуются стабильными и предсказуемыми темпами рос­та, причем доходы являются значительными положительными величина­ми, т.е. бизнес будет стабильно развиваться. Суть этого метода заключает­ся в определении величины ежегодных доходов и соответствующей этим доходам ставки капитализации, на основе которых рассчитывается рыноч­ная стоимость собственного капитала предприятия — как отношение еже­годных доходов к ставке капитализации. Сущность данного метода выра­жается соотношением: стоимость собственного капитала предприятия = чистая прибыль/коэффициент капитализации:

,

где ЧП — чистая прибыль,

k — коэффициент капитализации чистой прибыли.

С математической точки зрения коэффициент капитализации — это делитель, который используется для преобразования величины прибыли или денежного потока в денежную величину стоимости бизнеса. При известных величинах ставки дисконтирования г и темпа роста при­были или денежного потока g коэффициент капитализации может быть оп­ределен по формуле:

k = r – g.

В условиях нестабильной экономической ситуации в стране примене­ние метода прямой капитализации представляется некорректным, так как необходимые изменения в операционной, инвестиционной и финансо­вой сферах деятельности предприятия определяют неравномерность по­токов дохода и невозможность корректного применения этого метода.

Особенности применения метода прямой капитализации в оценке бизнеса. Метод прямой капитализации применяется в тех случаях, когда име­ется достаточное количество данных для оценки дохода, доход с недвижи­мости является стабильным или, по крайней мере, ожидается, что теку­щие денежные доходы приблизительно будут равны будущим или темпы их роста умеренны. Это касается, например, объектов с постоянной аренд­ной платой на многие годы вперед.

В силу того, что текущая стоимость будущих доходов чрезвычайно чувствительна к изменениям коэффициента капитализации, для его корректного использования необходимы обоснованные данные о его величи­не, основанные на рыночной информации.

Основное преимущество этого метода — простота расчетов. Другое преимущество состоит в том, что метод прямой капитализации в конечном счете способен непосредственно отражать рыночную конъюнктуру. Это связано с тем, что при его применении, как правило, необходимо рассмот­рение достаточно большого числа рыночных сделок и проведение их ана­лиза в плане сопоставления дохода и стоимости.


Вместе с тем метод прямой капитализации не следует применять если:

1) отсутствует информация о рыночных сделках;

2) предприятие не вышло на режим стабильных доходов;

3) бизнес требует реструктуризации, антикризисного управления

Практическое применение метода капитализации в оценке бизнеса предусматривает следующие основные этапы:

1. Проведение анализа финансовой отчетности, ее нормализация и трансформация (при необходимости).

2. Выбор денежной величины, которая будет капитализирована.

Расчет адекватной ставки капитализации.

4. Определение предварительной величины стоимости.

5. Проведение поправок на контрольный или неконтрольный характер оце­ниваемой доли, а также на недостаток ликвидности (если они необходимы).

При применении этого метода возникает целый ряд проблем: во-пер­вых, с определением чистого дохода предприятия, во-вторых, с выбором ставки капитализации.

При расчете чистого дохода важно правильно выбрать период време­ни, за который производятся расчеты. Это могут быть несколько периодов в прошлом либо можно использовать данные о доходах за несколько пери­одов в прошлом и прогноз доходов на ближайшее будущее.

В качестве капитализируемой денежной величины может выступать либо чистая прибыль после уплаты налогов, либо прибыль до уплаты на­логов, либо величина денежного потока. В большинстве случаев на прак­тике в качестве капитализируемой величины выбирается прибыль по­следнего отчетного года (чистая прибыль как вариант).

Метод капитализации дохода



В. И. Петров

Метод капитализации дохода (земельной ренты) основан на определении годового дохода от владения земельным участком и делением его на коэффициент капитализации или умножением на срок капитализации, т.е. период, необходимый для окупаемости или воспроизводства земледельческого капитала.

Расчеты стоимости земли методом капитализации дохода основаны на использовании следующей формулы:

Стоимость земли = Доход/ Коэффициент капитализации

Процедура оценки рыночной стоимости земельного участка методом капитализации дохода включает следующие этапы:

  1. определение величины капитализируемого дохода;
  2. определение коэффициента капитализации;
  3. определение рыночной стоимости земельного участка.

Этап 1. Определение величины капитализируемого дохода. Доход от земельного участка рекомендуется определять за первый год после даты проведения оценки. В зависимости от целевого назначения земельного участка в качестве дохода могут выступать:

а) земельная рента при оценке сельскохозяйственных и лесных земель;
б) земельная арендная плата при оценке земель поселений;
в) часть дохода от единого объекта недвижимости, приходящаяся на застроенный земельный участок, рассчитанная методом остатка;
г) доход от прироста стоимости земельного участка, получаемый
при его продаже в будущем.

Этап 2. Определение коэффициента капитализации. В отличие от оценки зданий и сооружений при определении стоимости земли коэффициент капитализации включает только один элемент, а именно ставку дохода норма возмещения не применяется, так как срок эксплуатации земельного участка не ограничен.

В мировой практике сложились четыре подхода к расчету коэффициента капитализации, первоначально разработанных для капитализации земельной ренты, т.е. оценки сельскохозяйственных земель.

Первый подход рассматривает земельный участок как разновидность денежного капитала и соответственно рассчитывает коэффициент капитализации исходя из характеристик денежного рынка на дату оценки. Доход, приносимый земельным участком, представляет собой определенный процент на вложенный в покупку земли капитал. Критерием эффективности вложения капитала выступает процентная ставка по инвестициям, характеризующимся сопоставимым уровнем риска. В большинстве развитых стран инвестиции в землю считаются не очень рискованными и приравниваются к банковским вкладам, а в качестве коэффициента капитализации используется банковская ставка процента по депозитам. В России в настоящее время денежный рынок нестабилен, поэтому данный подход использовать сложно.

Второй подход — условная капитализация исходя из установленного государством срока капитализации. Этот подход используется в большинстве развитых стран при оценке сельскохозяйственных и лесных земель. Определяется срок, в течение которого воспроизводится капитал в сельском хозяйстве. Доход с одного гектара, получаемый от производства сельскохозяйственных культур, умножается на установленный срок капитализации, и получается стоимость земель сельскохозяйственного назначения.

Данный подход используется в настоящее время в России при кадастровой оценке. Для сельскохозяйственных земель срок капитализации установлен 33 года, а для лесных земель — 50 лет.

Третий подход — расчет коэффициента капитализации методом кумулятивного построения. Расчет ставок доходности для земельных участков связан, прежде всего с идентификацией, анализом и классификацией рисков, которые учитываются в ставке дохода. В практике российской оценки она чаще всего определяется методом кумулятивного построения, что позволяет оценщику вносить поправки на риски, связанные с инвестициями в земельный участок.

Безрисковая ставка дохода определяет минимальную компенсацию за капитал, инвестированный в земельный участок с учетом фактора времени. Безрисковая ставка используется в качестве базовой величины, к которой добавляются поправки, учитывающие конкретные риски, связанные с инвестициями в оцениваемый земельный участок.

Экономическое содержание безрисковой ставки проявляется в том, что:

а) она отражает доходность на наиболее ликвидные активы. Инвестор как бы передает право пользования своими денежными средствами по минимальной цене, но с гарантией их возврата;

б) должен иметь место доступ всех инвесторов к данным высоколиквидным активам, выступающим в качестве альтернативного варианта вложений.

К безрисковым относят инвестиции, возврат которых гарантирует либо государство, либо в высшей степени надежный банк (для иллюстрации обычно делаются ссылки на Швейцарский банк).

На зарубежных рынках недвижимости к безрисковым относят инвестиции в долгосрочные государственные ценные бумаги, как правило облигации или казначейские обязательства.

Соответственно в качестве безрисковой ставки при анализе инвестиций в недвижимость принимают текущую ставку по долгосрочным государственным обязательствам или аналогичным ценным бумагам.

В Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 6 марта 2002 г.

№ 568-р, рекомендуется ставка отдачи при наименее рискованном инвестировании капитала (ставка доходности по депозитам банков высшей категории надежности или ставка доходности к погашению по государственным ценным бумагам). В отчетах независимых оценщиков часто используется ставка дохода по рублевым депозитам для максимального срока и максимальной суммы Сбербанка России или выборка по банкам высшей категории надежности (для денежного потока, рассчитываемого в рублях).

При оценке стоимости земли коэффициент капитализации также включает премию за риск инвестиций в оцениваемый участок и премию за низкую ликвидность.

Премия за риск инвестиций в оцениваемый участок учитывает риск получения дохода от инвестиций в земельный участок, обусловленный видом использования земельного участка и его региональным местоположением.

Региональный риск — это риск вложения средств в недвижимость, находящуюся, вопервых, под юрисдикцией страны, в которой имеется достаточно большая вероятность возникновения форсмажорных обстоятельств из-за недостаточно устойчивого социально-экономического и политического положения. Вовторых, учитывается специфика региона.

Для расчета данной премии может использоваться матричный метод, сущность которого рассматривается в главе «Оценка земель сельскохозяйственного назначения».

Премия за низкую ликвидность — учитывает риск, связанный с возможностью возникновения потерь при реализации участка из-за недостаточной развитости или неустойчивости земельного рынка. Для ее расчета необходимо проанализировать динамику цен как на рынке недвижимости, так и на земельном рынке, а также типичный срок экспозиции. В целом динамика цен и объемов продаж на земельном рынке характеризуется устойчивой тенденцией повышения.

Четвертый подход — метод анализа сравнительных продаж (рыночной выжимки) предполагает расчет коэффициента капитализации путем деления величины дохода по аналогичным земельным участкам па цену их продажи.

Рекомендуется рассчитывать среднее значение по нескольким продажам. Данный метод считается особенно точным, когда все данные берутся с рынка, т.е. капитализируется рыночная арендная плата за земельный участок.

Этап 3. Определение рыночной стоимости земельного участка. Для расчета стоимости земельного участка величина дохода, полученная на первом этапе, делится на коэффициент капитализации, рассчитанный на втором этапе.

Одной из разновидностей метода капитализации является капитализация земельной арендной платы. Метод капитализации земельной арендной платы может использоваться для оценки рыночной стоимости земель предприятий и объектов коммерческой недвижимости, расположенных в городах и населенных пунктах.

Земельная арендная плата — это периодическая денежная сумма, выплачиваемая за право пользования (распоряжения) земельным участком в соответствии с арендным договором, заключаемым между арендодателем и арендатором.

Как регулярный поток дохода, земельная арендная плата (арендный доход) может переводиться в стоимость прав собственности и аренды методом капитализации. Метод капитализации арендной платы особенно удобен, когда земельные участки сдаются арендаторам в долгосрочную аренду отдельно от зданий и сооружений.

В МСО этот метод называется «капитализация арендной платы за свободный участок». Если земельный участок способен независимо приносить ренту как свободный, эту ренту при наличии достаточных рыночных данных можно капитализировать в показатель рыночной стоимости. Однако следует проявлять осторожность, чтобы не быть введенным в заблуждение особыми условиями аренды свободной земли, которые необязательно могут быть репрезентативными для конкретного рынка.

Исходные данные для капитализации можно получить из анализа рыночной информации об арендных ставках при сдаче в аренду свободных земельных участков или через мультипликатор (арендная ставка/цена продажи) исходя из цен продажи участков земли, аналогичных оцениваемому участку. К сожалению, в условиях слабого развития рынка в большинстве регионов России эти данные просто отсутствуют.

В настоящее время в российских городах органы местного управления утверждают базовые ставки арендной платы за землю, находящуюся в муниципальной собственности, которые дифференцируются но территориально-экономическим зонам, а также два вида коэффициентов: коэффициент вида деятельности арендатора и коэффициент коммерческой ценности месторасположения земельного участка.

Стоимость земельного участка рассчитывается посредством капитализации годовой арендной платы. Поскольку в расчете используются не рыночные, а нормативные данные местных органов власти о величине арендной платы, то полученная стоимость может быть названа как «суррогат рыночной стоимости».

Добавить комментарий

Закрыть меню