Ипотека гражданское право

ПЛАН

Введение …3

Глава 1. Теоретические и правовые основы ипотеки…5

1.1 Понятие, происхождение института залога …5

1.2 Понятие ипотеки и особенности ипотеки земли, предприятий, жилых домов … 6

1.3 Государственная регистрация ипотеки…15

1.4 Перемена лиц в обязательстве, обеспеченной ипотекой…18

Глава 2. Взыскание и последующая реализация предмета ипотеки…22

2.1 Обращение взыскание, на имущество, заложенное по договору об ипотеке…22

2.2 Реализация заложенного имущества, на которое обращено взыскание…26

Глава 3. Ипотечные банки…33

3.1 Основная деятельность ипотечных банков…33

3.2. Ипотечные облигации…36

3.3 Пассивные и активные операции банков…38

Заключение…40

Список литературы…42

ВВЕДЕНИЕ

В настоящее время многие экономисты и политики говорят о необходимости создания в России эффективной системы ипотечного кредитования. Подразумевается, что должны быть созданы соответствующие институты и отработаны механизмы, которые бы обеспечили возможность эффективного ипотечного кредитования. Во-первых, необходима действующая система ипотечных кредитных институтов — банков и других ипотечных кредитных учреждений, непосредственно осуществляющих ипотечные кредитные операции. Эффективность функционирования данной системы в значительной степени зависит от уровня развития инфраструктуры, включающей систему регистрации оборота недвижимого имущества, систему профессиональной оценки стоимости недвижимого имущества, страховые компании, а также институты, организующие деятельность на вторичном рынке ипотечных ссуд, и некоторые другие элементы, что подчеркивает актуальность выбранной темы исследования.

Несмотря на повышенный интерес субъектов экономической деятельности к кредитованию под залог недвижимости можно сказать, что ипотека в России заблокирована. В приоритетный пакет законов, принятие которых позволит обеспечить полноценные правовые условия функционирования рынка недвижимости в России входят Земельный кодекс РФ, Закон “Об оценочной деятельности в РФ”, Закон “О риэлтерской деятельности”, Закон “О государственных ценных бумагах, ценных бумагах субъектов Федерации и муниципальных образований” и, конечно, самое главное — Закон “Об ипотеке”, который стал одним из законов-старожилов за всю постперестроечную историю России по срокам рассмотрения (более трёх лет) и одним из наиболее переработанных по количеству внесённых поправок (более девятисот). Более того, по мнению газеты “Коммерсантъ-Daily” для создания реально работающего закона об ипотеке необходимо подвергнуть серьёзной переработке более двадцати статей первой части Гражданского кодекса Российской Федерации от 30 ноября 1994 года.

Эффективное ипотечное кредитование способствовало бы оживлению в инвестиционной сфере, повышению социальной стабильности в обществе, преодолению глубокого социально-экономического кризиса в целом. Сегодня создание системы ипотечного кредитования в России находится на начальном этапе, поэтому необходимо уделять повышенное внимание изучению соответствующего зарубежного опыта, что, несомненно, позволит ускорить данный процесс, а также избежать возможных проблем и ошибок.

Глава 1. Теоретические и правовые основы ипотеки

1.1 Понятие, происхождение института залога

Залоговое право является одним из старейших гражданско-правовых институтов. Вступая в сделки, заключая договоры, люди издревле стремились обеспечить их исполнение. Возникновение залога связано с развитием гражданского оборота и необходимостью обеспечить надлежащее исполнение обязательства, взятого на себя одной из сторон в договоре, а также создать более доверительные отношения между сторонами. Как известно, договор основывается на свободной воле каждой из договаривающихся сторон, но одного доверия часто недостаточно, как часто недостаточно и ответственности, которая хороша для платёжеспособного должника, а поэтому важно стимулировать и усилить готовность должника к совершению действия, а кроме того дать уверенность кредитору, что даже в том случае, если должник не исполнит взятое на себя обязательство, он сможет получить удовлетворение за счёт предмета залога.

Смысл отношений, которые устанавливаются между должником и кредитором в обязательстве, обеспеченном залогом, очень точно выразил М. Брагинский. Он пишет: “В отличие от таких способов обеспечения обязательства, как неустойка и поручительство, при которых кредитор в конечном счёте “верит должнику”, в обязательстве, обеспеченном залогом, кредитор “верит вещи” . Первоначально, когда залогового права не было, способом обеспечения обязательства была ответственность (взыскание). Причём ответственность не только имущественная, но и личная.

Если проследить историческое развитие залога, то можно увидеть следующую закономерность, о которой пишет Д. Майер: Законодательства народов всегда строги к должнику неплатящему, о праве же залога едва в них упоминается”, а затем “законодательства стран ослабляют меры взыскания и развитием права залога стараются их употребление сделать лишним, или по крайней мере более редким” .

В законе 1992 года РФ «О залоге» сформулировано следующее определение: Залог — это способ обеспечения обязательства, при котором кредитор-залогодержатель приобретает право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами.

Закон о залоге установил широкий круг имущества, которое могло быть предметом залога, а именно: предприятия, включая все имущество, строения, здания, сооружения и иные объекты, связанные с землей, товары в обороте и переработке, права требования. С вступлением в силу 1 января 1995г части 1-ой ГК РФ Закон о залоге продолжает действовать в части, не противоречащей ГК.

ГК РФ является основным источником залогового права. В нем выделяют 2 основных вида залога, а именно без передачи и с передачей заложенного имущества залогодержателю, которые в зависимости от того, какое имущество выступает в качестве предмета залога, делятся на следующие подвиды: ипотека, залог товаров в обороте, твердый залог или заклад и специализированный вид залога — залог прав (требований).

1.2 Понятие ипотеки и особенности ипотеки земли, предприятий, жилых домов

Ипотека является одним из подвидов залога без передачи заложенного имущества залогодержателю.

Ипотека (гр. hypothec — залог, заклад) — представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора-залогодержателя к должнику (залогодателю).

Закон Российской Федерации от 24 декабря 1992 года №4218-1 “Об основах федеральной жилищной политики” установил возможность залога недвижимости в жилищной сфере и получение кредита на строительство или приобретения жилья под залог недвижимости. В соответствии с этим законом было разработано Положение о жилищных кредитах, утверждённое Указом Президента Российской Федерации от 10 июня 1994 года № 1180 “О жилищных кредитах” , устанавливающее порядок предоставления банками кредитов на строительство (реконструкцию) жилья, обустройство земельных участков, а также на приобретение жилья при условии залога недвижимого имущества. Основные правила ипотеки были развиты в первой части Гражданского кодекса Российской Федерации (статьи 334 — 358), где закреплено, что общие правила о залоге, установленные в Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила.

Статья 4 Федерального Закона Российской Федерации от 30 ноября 1994 года “О введении в действие части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации” устанавливает, что до приведения законов и иных правовых актов, действующих на территории России, в соответствие с ГК, они действуют постольку, поскольку не противоречат части первой Кодекса.

Кроме того, 22 декабря 1993 года Советом министров — Правительством Российской Федерации были одобрены “Основные положения о залоге недвижимого имущества — ипотеке” , которые, как сказано в преамбуле, являются моделью законодательного акта об ипотеке.

28 февраля 1996 года был подписан Указ Президента Российской Федерации “О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования” , содержащий некоторые важные условия, конкретизирующие нормы Гражданского Кодекса.

21 июля этого года принят долгожданный Федеральный Закон Российской Федерации №122-ФЗ “О Государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” , где закреплено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним учреждениями юстиции.

Основные положения федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Основные положения закона следующие:

— предусматривается (по выбору сторон) заключение договора об ипотеке как в традиционной форме, без передачи прав залогодержателя другим лицом, так и в форме закладной, являющейся ценной бумагой;

— все ипотечные операции подлежат государственной регистрации;

— детально урегулированы взаимоотношения сторон по договору перехода прав на заложенную недвижимость от залогодателя к другим лицам в случае ее дополнительного обременения правами третьих лиц (последующий залог, аренда, сервитуты);

— может быть заложена только та недвижимость, на которую у владельца имеется право на отчуждение или на продажу;

— залог сельскохозяйственных земель должен регулироваться специальным законом.

Согласно статье 42 Закона РФ «О залоге» ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им. Ипотека — это обеспечение обязательства недвижимым имуществом, при котором залогодержатель имеет право, в случае неисполнения залогодателем обязательства, получить удовлетворение за счет заложенной недвижимости.

В ипотечном договоре предусматриваются различные варианты взаимоотношений между залогодержателем и залогодателем. Так, соглашением может быть установлено право залогодержателя пользоваться доходами от заложенной недвижимости в счет погашения кредита. Договор может предусматривать значительную свободу действий залогодателя: возможность отчуждения заложенного имущества с переводом на приобретателя долга по обязательству, сдача его в аренду; обременение его новыми долгами и т.д.

Договор об ипотеке заключается в виде закладной. Закладная должна быть нотариально удостоверена и подлежит государственной регистрации. Договор об ипотеке вступает в силу с момента регистрации закладной.

Ипотека может быть установлена на:

• земельные участки;

• предприятия, здания и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской практике;

• жилые дома и квартиры;

• дачи, садовые дома, гараж и другие строения;

• иное недвижимое имущество.

В настоящее время не существует единого порядка регистрации закладной. Такая регистрация проводится: по земельным участкам — в территориальных органах Комитета РФ по земельным ресурсам и землеустройству; по жилым домам и квартирам — в Бюро технической инвентаризации района (города; района в городе); по предприятию — в органе, осуществляющем регистрацию этого предприятия; по другому недвижимому имуществу — в органе, проводящем регистрацию этого имущества.

При ипотеке земельного участка вместе с находящимися на нем зданиями и сооружениями государственная регистрация ипотеки производится органом, осуществляющим регистрацию ипотеки земельного участка, который обязан передать сведения, о регистрации ипотеки, органу, проводящему регистрацию соответствующих зданий и сооружений.

Быстрая навигация:Каталог статейПредпринимательские договоры Ипотека

Ипотека



Ипотечный договор характеризуется тем, что одна его сторона — залогодержатель, (кредитор по обязательству, обеспеченному ипотекой), имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны (залогодателя).

При этом такой залогодержатель имеет преимущественное право перед другими кредиторами залогодателя, кроме случаев установленных законодательством.

В гражданском кодексе РФ, дано определение ипотеки (п. 2 ст. 334 ГК) и раскрыты требования, предъявляемые к ипотеке (ст. 340 ГК). Вместе с тем п. 2 ст. 334 ГК содержит отсылку к Закону об ипотеке как к акту, имеющему приоритет перед нормами ГК.

Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» был подписан Президентом РФ 16 июля 1998 г. Ипотека (залог недвижимости) является одной из разновидностей залога, и в связи с этим формулировка договора ипотеки в п. 1 ст. 1 ФЗ Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», по существу, является идентичной формулировке договора залога, данной в ст. 334 ГК. Ипотека представляет собой комплексное обеспечительное средство, поскольку защищает обязательство в целом. Ипотека сосредоточивает разнонаправленные интересы различных участников гражданских правоотношений, позволяя им одновременно удовлетворить разнообразные цели и интересы. Если для кредиторов ипотека выполняет функцию обеспечения возврата кредитов, то для залогодателей ипотека является средством, позволяющим привлекать денежные средства.

В последнее время распространение получила так называемая «социальная ипотека» — термин, употребляемый для обозначения программ жилищного кредитования с элементами государственной поддержки заемщиков. Например, с частичным субсидированием процентной ставки по кредитам или с предоставлением государственной субсидии на первый ипотечный взнос.

По поводу правомерности или неправомерности употребления данного термина в ученых кругах идут жаркие споры. Однако на практике социальная ипотека существует, предназначаясь, главным образом, для так называемых очередников, а также для социально незащищенных слоев населения.

Ипотека как разновидность залога является дополнительным (акцессорным) обязательством. Акцессорный характер проявляется в том, что залогом может быть обеспечено только действительное требование, вытекающее, в частности, из договора займа, кредитного договора, договора купли-продажи и иных договоров. Мнимое требование не может обеспечиваться залогом. Если по договору займа, обеспеченному залогом, не последовало передачи средств должнику, то не возникает и реальное требование кредитора к должнику.

Ипотека подлежит государственной регистрации по правилам установленным Федеральным законом 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В дополнении к Закону об ипотеке был принят Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. N 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах». Данный Закон создает правовую базу для развития вторичного рынка ипотечных кредитов и позволяет инвесторам, обеспечивающим рефинансирование кредиторов по ипотечным кредитам, а также специализированным организациям — ипотечным агентам осуществлять деятельность, связанную с обращением ипотечных ценных бумаг. Закон об ипотечных ценных бумагах создал правовую основу для выпуска производных от ипотеки двух ценных бумаг — облигаций с ипотечным покрытием и ипотечных сертификатов участия. Этот Закон позволяет банкам реализовывать указанные ценные бумаги и таким образом быстрее окупать выданные ипотечные кредиты, что в свою очередь будет способствовать развитию ипотечного кредитования. Таким образом, сфера регулирования Закона распространяется на облигации с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты участия и не затрагивает закладные.

Ипотечное жилищное кредитование военнослужащих предусмотрено Федеральным законом от 20 августа 2004 г. N 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих». Указанный Закон предоставляет возможность приобретения военнослужащим жилья в собственность с использованием инструментов ипотечного кредитования в любое время по истечении трех лет участия в накопительно-ипотечной системе (НИС), не дожидаясь окончания срока службы, а также возможность выбора месторасположения и размера жилого помещения (жилых помещений).

Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:

Дата размещения статьи: 05.04.2017

Анализ судебных споров по ипотечным кредитам (Чепурова А.)

Часто бывает, что при обращении в отделение банка за получением кредита заемщику предлагается оформить кредитную заявку по одной процентной ставке, а при подписании кредитной документации процентная ставка по кредиту меняется и чаще всего увеличивается в большую сторону. Причин может быть несколько. Чаще всего при вашем обращении в банк действовала специальная рекламная акция по данному кредитному продукту, а при подписании кредитной документации срок этой акции истек. Чтобы данная информация не стала для вас неприятной новостью после подписания кредитного договора, внимательно изучайте кредитный договор, договор ипотеки в части указания процентной ставки по ипотечному кредиту.

Дата размещения статьи: 03.04.2017

Реализация имущества, залог (Кофанова Н.)

Ипотечное кредитование является одним из инструментов, способных оказать помощь гражданам в решении их жилищных проблем, который регулируется Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Но, к сожалению, оформить ипотеку — это только начало долгого пути, который не всегда заканчивается благополучно. Ввиду нестабильности существующей действительности и прочих отягчающих факторов своевременно погасить ипотеку удается не всегда. На такой случай законодателем предусмотрены довольно жесткие и необратимые меры.

Дата размещения статьи: 13.08.2016

Несовершеннолетние наследники ипотеки (Москалева О.)

Кредитование под покупку жилья получило в наше время достаточно широкое распространение.

Получение кредита от банка порождает у заемщика обязанность его вернуть, и залогом служит приобретенное недвижимое имущество. В случае смерти заемщика его имущество, в данном случае квартира, переходит к наследникам, но вместе с имуществом переходит и долг по кредиту. Зачастую наследниками обремененного имущества становятся несовершеннолетние дети заемщика и исходя из смысла приведенной статьи на них возлагается обязанность выплатить долг банку. Но не делает ли закон в таких случаях исключения?

Дата размещения статьи: 26.04.2016

Мошеннические схемы с гарантиями при ипотеке (Петров В.)

Ипотека стала неотъемлемой частью быта современного общества. То тут, то там людям, желающим приобрести недвижимость в ипотечный кредит, наперебой предлагаются условия одни выгоднее других. Само собой, куш во всех делах, связанных с ипотекой, на кону стоит немаленький, а коли так — мошенничество в этих делах также процветает, следовательно, необходимы и определенные гарантии защиты от него. Тем не менее искусные мошенники находят обходные пути и здесь. Далее мы рассмотрим их, а также поговорим о том, что не является мошенничеством.

Дата размещения статьи: 23.04.2016

Ипотека — спаситель экономики? (Ипполитов А.)

Начнем с краткого анализа текущего состояния и динамики развития ипотечного кредитования на основе открытых данных, которые предоставляет нам Банк России. Мы видим, что на протяжении своего развития ипотечный рынок стремительно рос. Его объем таков, что позволяет говорить: ипотека стала привычным и достаточно массовым способом решения жилищного вопроса. По итогам 2015 г. доля ипотечной задолженности к ВВП составила 5%. За последние пять лет этот показатель вырос на 2,2 процентного пункта.

Дата размещения статьи: 08.04.2016

Это сладкое слово — ипотека. Как можно сэкономить при покупке жилья на первичном рынке (Макарова Н.)

Сегодня ипотечное кредитование находится в состоянии кризиса. Крупнейшие банки вынуждены повысить ставки по кредитам в рублях, не говоря уже об ужасном положении, в которое попали граждане, взявшие кредиты в валюте. И все-таки, несмотря на забастовки и выступления в СМИ валютных заемщиков докризисных времен, нашлись смельчаки, которые решились поиграть с удачей и оформили в этом году кредиты в валюте. Таких, по данным Центрального банка РФ, за январь — август 2015 года набралось 103 человека. Эти люди взяли кредиты на общую сумму 3,9 млн руб.

Дата размещения статьи: 24.01.2015

Налогово-правовые проблемы в сфере ипотечного жилищного кредитования (Покачалова Е.В., Аббасов Т.О.)

Согласно Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации важнейшим инструментом развития данной системы является налоговое стимулирование ипотечных заемщиков, кредиторов и инвесторов, осуществляющих рефинансирование кредиторов. Реализация налоговой политики, стимулирующей участников рынка ипотечного кредитования, — функция государства. Основная его задача при проведении указанной политики состоит в создании благоприятной налоговой среды, делающей ипотечное кредитование востребованным и доступным для граждан-заемщиков.

Дата размещения статьи: 22.01.2015

Ипотечное страхование в России (Цыганов А.А., Языков А.Д.)

Как известно, с 25.10.2014 действует новая редакция Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в которой были существенно дополнены условия ипотечного страхования. А последнее состоит в страховании ответственности заемщиков и финансового риска кредитора по обязательствам. Значительные изменения внесены в ст. ст. 31 и 61, в последнем случае введена новация в правила «обнуления» долга.

Дата размещения статьи: 08.07.2014

К вопросу о компенсации расходов по договору страхования за счет средств целевого жилищного займа участникам накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих (Зайцев Ф.А.)

В последнее время в военные суды стали поступать заявления военнослужащих, оспаривающих решения федерального государственного казенного учреждения «Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» об отказе компенсировать расходы по договору страхования (страховые взносы) на личное и имущественное страхование жилого помещения, приобретенного с использованием целевого жилищного займа.

Дата размещения статьи: 08.07.2014

О структуре Федерального закона «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» (Елсуков С.Н.)

Безусловно, перечень проблемных вопросов накопительно-ипотечной системы, поставленных в настоящей статье, не является исчерпывающим и закрытым. Но и поставленных вопросов достаточно, чтобы признать структуру Закона о НИС далекой от совершенства и нуждающейся в существенной переработке. Возможно, в процессе обсуждения проблемных вопросов накопительно-ипотечной системы всеми заинтересованными лицами появятся новые предложения по совершенствованию указанной структуры.

Навигация по разделу:

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ………………………………………………………………………3

1.1. Ипотека: понятие и сущность……………………………………………6

1.2. История ипотечного кредитования в России…………………………..9

ГЛАВА 2. ИПОТЕКА КАК ФОРМА ЗАЛОГА ПО СОВРЕМЕННОМУ РОССИЙСКОМУ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВУ……………………………………..23

2.1. Понятие залога и его характеристика…………………………………23

2.2. Природа залоговых отношений: вещные и обязательственные начала…………………………………………………………………………………28

2.3.Залог недвижимости (ипотеки)………………………………………….33

ЗАКЛЮЧЕНИЕ……………………………………………………………….43

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ……………………….46

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы. Развитие рыночных отношений в России в последние годы привело к обращению к тем правовым институтам, которые способны обеспечить их эффективное функционирование. Одним из таких институтов является ипотека.

Интерес к этой проблеме обусловлен как относительной новизной института ипотеки для правоотношений, возникающих в России в сфере предпринимательства, так и многочисленными, но пока еще не разрешенными вопросами теоретического и практического порядка, которые возникают при реализации прав, вытекающих из залога.

Институт ипотеки — неотъемлемая составная часть любой развитой системы частного права. Особенно возрастает роль ипотеки тогда, когда состояние экономики является неудовлетворительным. В этом случае продуманная и эффективная ипотечная система может помочь стабилизировать положение. Ипотека, с одной стороны, способствует снижению инфляции, временно оттягивая на себя свободные денежные средства граждан и предприятий, с другой стороны, помогает решать социальные и экономические проблемы.

Мировая практика свидетельствует о том, что даже в самых развитых странах государство имеет возможность обеспечить жильем социально незащищенные категории граждан только в объеме 15-20% от общей потребности населения в жилье. Это объясняет, почему попытки советского государства обеспечить бесплатным жильем все население страны оказались совершенно несостоятельными и, в конечном счете, потерпели крах.

Активное использование ипотеки в России обещает большое количество преимуществ, способных улучшить состояние отечественной экономики, обеспечить жильем социально незащищенные категории граждан.

Развитие института ипотеки имеет принципиальное значение и для банковской системы. Вложения в недвижимость, под гарантии государства, особенно во время нестабильности на фондовом рынке, представляют интерес даже при невысокой доходности.

Важнейшей предпосылкой развития и применения ипотеки является нормативное регулирование залоговых правоотношений. Основными законодательными актами в этой области являются: Гражданский Кодекс Российской Федерации; Федеральный Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ; Закон РФ «О залоге» от 29 мая 1992 г.; Федеральный Закон «О государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. Предварительный анализ нормативных актов показывает, что законодательство в области залога до настоящего времени непоследовательно и полно противоречий.

Вместе с тем, ситуация в данной области стала меняться с принятием указанных нормативных актов. Однако, их детальное изучение и в особенности правоприменительная практика наводят на мысль, что на сегодняшний день далеко не всё в порядке с регулированием ипотечных отношений.

Безусловно, принятие Федерального Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ явилось важным этапом в формировании законодательства об ипотеке. Поскольку Федеральный Закон «О залоге», в части регулирования ипотеки, безнадежно устарел, а большинство норм Гражданского кодекса, содержащихся в статьях о залоге, не рассчитано на применение к тем отношениям, предметом которых является недвижимое имущество, в том числе земля и земельные участки, появление закона было вызвано насущной необходимостью.

Ипотека выступает не только как отдельное правоотношение гражданского законодательства, но и сложное правовое явление. Помимо договора об ипотеке в ипотечных отношениях фигурируют закладная и приложения к ней, последующая ипотека (перезалог), второй, третий перезалог. Столь многочисленные варианты ипотеки требуют дополнительного правового регулирования всех ситуаций, которые могут возникнуть в процессе правоприменения.

В 2003 году количество ипотечных займов в России значительно увеличилось. Однако высокая динамика ипотеки относительна: кредиты использовались всего в 0,5 % случаев от общего числа сделок с недвижимостью. Анализу деятельности участников ипотечной системы и определению дальнейших путей развития жилищного кредитования была посвящена, в частности, Вторая Всероссийская конференция по ипотеке, организованная информационным агентством «АК&М».

О значимости развития института ипотеки говорит и тот факт, что этому вопросу в последние годы серьезное влияние уделяет государство.

Вышеозначенная проблематика обусловила цель данной курсовой работы — исследовать правовой институт ипотеки и особенности ипотечного кредитования в современном гражданском обороте.

В задачи работы входит:

1. Показать генезис развития ипотеки как института гражданского права.

2. Осуществить анализ ипотеки как формы залога с точки зрения действующего российского законодательства.

3. Дать характеристику ипотеки и ипотечного кредитования в гражданском обороте.

4. Выявить проблемы и определить перспективы развития института ипотеки.

Теоретической базой выполнения данной курсовой работы послужили законодательные и нормативные акты РСФСР, Российской Федерации, труды известных российских цивилистов, изучавших залоговые правоотношения и специфику правового института ипотеки (залога недвижимости), в том числе таких выдающихся ученых, как Г.В.Бланк, Л.В.Гантовер, А.С. Звоницкий, Л.А.Кассо, К.П.Победоносцев, Г.Ф.Шершеневич и других, а также учебная литература.

1.1. Ипотека: понятие и сущность

Залоговая сделка была известна и в Московском государстве еще до XVIII века1. Уже в XV веке можно встретить обозначение залога как «ввода» вещи в свой долг2.

В литературе, касающейся истории нашего залогового права на первом месте, по мнению многих исследователей, стоит известная монография Д.И.Мейера3.

В Московском государстве того периода залог рассматривался как сделка, в силу которой вещь, служащая обеспечением, переходит непременно в реки кредитора. В правовых документах, в частности, упоминается о пользовании, предвидится конечный пункт данного правоотношения, а именно: пропущение должником установленного срока для уплаты долга. С просрочкой было связано окончательное укрепление участка за кредитором; впредь должник уже не допускался к внесению занятой суммы и лишался заложенного им объекта. Таким образом, закладная превращалась в купчую.

Г.Ф.Шершеневич полагал, что в Московском государстве существовало право собственности на землю. Объект такого права назывался «вотчина»4.

А.С.Звоницкий, анализируя Уложение царя Алексея Михайловича, пришел к выводу, что залог мог возникнуть не только в обеспечение денежного долга, происходящего из займа, а также в обеспечение всяких иных договорных отношений5.

Наибольшей ценностью обладали те вотчины, в которых было больше крепостных крестьян, постольку, поскольку производительность труда на земле зависела только от них.

Истории известен указ 1737 года также регулирующий правоотношения, связанные с залоговой сделкой. Указ заменил оставление вещи у залогодержателя обязательной продажей: с наступлением срока уплаты связана необходимость явки закладной в суд. Обязательность продажи заложенного объекта не только относительно недвижимого, но и движимого имущества, устранялась лишь в тех случаях, когда на торгах не предлагалась сумма, соответствующая долгу, кредитор в этом случае мог оставить вещь за собой.

Данный указ вызвал недовольство в обществе. Этот факт вызвал необходимость принятия в 1744 году нового указа, отменившего залоговую продажу как средство удовлетворения залогодержателя.

Законы 1862 и 1863 гг. дали повод к общему расширению прав залогодержателя. Существующие рамки мало-помалу расширялись, но государство всегда старалось защитить интересы общества.

В дореволюционном гражданском праве допускалась модификация различных видов залога: ручная закладная, закладная и ипотека6 и обычный залог движимого имущества.

Предметом ипотеки могли быть фабрики и заводы «как имение нераздробляемое» (статья 1633)7.

В конце XIX — начале XX века было окончательно сформировано понятие имущества.

По свидетельству Г.Ф. Шершеневича, содержание имущества с юридической точки зрения выражалось, с одной стороны в:

1. совокупности вещей, принадлежащих лицу на праве собственности;

2. в совокупности вещей, принадлежащих другим лицам, но временно находящихся в его обладании;

совокупности обязательств, лежащих на нем8.

В основании деления вещей на движимые и недвижимые лежит логический подход9. Неподвижность недвижимого имущества противопоставляется мобильности движимого, и такое различие, безусловно, имеет юридические последствия.

Г.Ф. Шершеневич отмечал, что различие вещей, как движимых, так и недвижимых, появилось исторически, вследствие преобладающего значения земли, отчего и сделки по недвижимости всегда отличались от сделок по движимости10. Анализируя конкретные нормы русского права, он писал: «Закон наш хотя и устанавливает различие движимых и недвижимых вещей (т. X, п. 1, ст. 383), но отличительного признака не дает. Теоретически движимые и недвижимые вещи различаются по тому признаку, способны ли они или нет к перемещению без повреждения сущности и без уменьшения ценности».

Во всех национальных системах деление вещей на движимые и недвижимые проводится в зависимости от их естественных свойств11. Недвижимые вещи находятся в одном и том же месте, обладают индивидуальными признаками и являются незаменимыми, тогда как движимые переместимы и в большинстве случаев заменимы однородными вещами. Во всех правовых системах к недвижимости относят землю и неотделимые от нее вещи, здания, растения на корню. Вместе с тем в национальных системах права имеются различия в квалификации. В основном это относится к признанию недвижимостью некоторых вещей, являющихся по своим естественным свойствам движимыми.

Тот факт, что ипотека применяется только к недвижимым вещам, объясняется, по мнению Л.В. Гантовера, свойствами движимых вещей. А именно тем, что «они могут быть весьма легко уничтожены или попорчены должником, скрыты или переданы им в третьи руки, поэтому без изъятия их из владения должника кредитор подвергался бы опасности лишиться своего обеспечения12».

С точки зрения современной правовой доктрины ипотека — это один из видов залога имущества, но не любого, а исключительно недвижимого. Соответственно ипотека — это залог недвижимого имущества. Так как недвижимое имущество всегда является материальным объектом (вещью), то нельзя признать ипотекой, например, залог права аренды недвижимого имущества.

Именно в таком определении слово ипотека вошло в Федеральный закон от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке13».

В современной правовой доктрине различают ипотечное коммерческое кредитование под залог жилых помещений, когда, например, предприниматель берет кредит в банке под залог имеющегося у него жилья, и ипотечное жилищное кредитование на строительство или приобретение жилья, когда заемщик берет кредит на строительство или приобретение жилого дома или квартиры, которые передаются банку в залог14.

Введение…………………………………………………………………….2

1 Понятие ипотеки, ее предмет и формы………………………………….4

2 Правовые основы ипотечного кредитования………………………….10

3 Договор об ипотеке, права и обязанности сторон…………………….12

4 Закладная, как ценная бумага удостоверяющая ипотеку……………..19

Заключение……………………………………………………………….…24

Список использованной литературы……………………………………..26

Введение

Развитие рыночных отношений в России в последние годы привело к обращению к тем правовым институтам, которые способны обеспечить их эффективное функционирование. Одним из таких институтов является ипотека.

Интерес к этой проблеме обусловлен как относительной новизной института ипотеки для правоотношений, возникающих в России в сфере предпринимательства, так и многочисленными, но пока еще не разрешенными вопросами теоретического и практического порядка, которые возникают при реализации прав, вытекающих из залога.

Институт ипотеки — неотъемлемая составная часть любой развитой системы частного права. Особенно возрастает роль ипотеки тогда, когда состояние экономики является неудовлетворительным. В этом случае продуманная и эффективная ипотечная система может помочь стабилизировать положение. Ипотека, с одной стороны, способствует снижению инфляции, временно оттягивая на себя свободные денежные средства граждан и предприятий, с другой стороны, помогает решать социальные и экономические проблемы.

Ипотека представляет собой залог, предметом которого являются объекты недвижимого имущества, имеющие, как правило, большую стоимость и пользующиеся спросом на рынке по сравнению с прочим имуществом. Поэтому ипотека на сегодняшний день является наиболее привлекательным видом залога. Это позволило ипотеке стать важной составляющей экономической и социальной политики государства.

Активное использование ипотеки в России обещает большое количество преимуществ, способных улучшить состояние отечественной экономики, обеспечить жильем социально незащищенные категории граждан. Развивающаяся экономика нуждается в инвестициях. Следствием этого является рост объемов кредитования и активный процесс вовлечения в отношения по привлечению заемных средств новых субъектов. Банки и кредитные организации постоянно работают над поиском новых схем кредитования, позволяющих привлечь максимальное количество потенциальных заемщиков. Вместе с тем растет необходимость совершенствования института обеспечения исполнения таких обязательств.

Развитие института ипотеки имеет принципиальное значение и для банковской системы. Вложения в недвижимость, под гарантии государства, особенно во время нестабильности на фондовом рынке, представляют интерес даже при невысокой доходности.

Важнейшей предпосылкой развития и применения ипотеки является нормативное регулирование залоговых правоотношений. Основными законодательными актами в этой области являются: Гражданский Кодекс Российской Федерации; Федеральный Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ; Закон РФ «О залоге» от 29 мая 1992 г.; Федеральный Закон «О государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. Ситуация в данной области стала меняться с принятием указанных нормативных актов.

Активное развитие правоприменительной практики предполагает дальнейшее совершенствование указанных норм, их адаптация к условиям динамично развивающейся экономики, а вместе с ней — и рынка недвижимости. Достаточно большая правоприменительная практика показала, что ипотечное кредитование является перспективным направлением, нашедшим свое применение как в социальной сфере, так и в предпринимательской деятельности.

О значимости развития института ипотеки говорит и тот факт, что этому вопросу в последние годы серьезное влияние уделяет государство. В настоящее время развитие и совершенствование системы ипотечного жилищного кредитования является одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики, направленной на решение проблем качества и доступности жилья для всех категорий граждан.

1 Понятие ипотеки, ее предмет и формы

Ипотека — это одна из форм залога, при которой закладываемое недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.1

Залог является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, предусмотренных действующим законодательством. В гражданском праве под способами обеспечения исполнения обязательств понимаются предусмотренные законодательством или договором специальные меры имущественного характера, стимулирующие надлежащее исполнение обязательств должниками путем установления дополнительных гарантий удовлетворения требований кредиторов.

Термин «ипотека» (от др.-греч. hypoteheke-залог) впервые появился в Греции в начале VI в.

до н. э. Древние греки так обозначали ответственность должника перед кредитором своей землёй. На границе земельного участка заёмщика ставили столб с надписью, которая гласила, что эта земля обеспечивает долг.2

Легальное определение ипотеки раскрывается лишь через понятие договора об ипотеке: по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.3

Ипотечное кредитование – предоставление банками долгосрочных кредитов на приобретение или строительство недвижимости под залог недвижимого имущества.

Ипотечное жилищное кредитование граждан имеет ряд отличительных черт.

1. Кредиты носят целевой характер и предоставляются гражданам на цели приобретения жилья или строительства индивидуального жилья.

2. Обеспечением кредита, как правило, является жилье, приобретаемое с помощью кредита, или, в случае строительства индивидуального дома, залог земельного участка. На срок кредита недвижимость находится в залоге, и в случае дефолта заемщика кредитор может покрыть свои потери путем обращения взыскания на предмет залога.

3. Срок погашения кредита (кредитный период) достаточно длителен — как правило, 10―15 лет и более.

4. Обычно в течение кредитного периода заемщик регулярно выплачивает не только проценты, но и часть суммы основного долга, так что к концу кредитного периода основной долг полностью погашается (амортизируется). Такой кредит называется «самоамортизирующимся».

5. Сумма кредита составляет обычно не более 60–70% оценочной стоимости покупаемого жилья, являющегося при этом предметом залога.

6. Благодаря длительному сроку погашения уменьшается размер ежемесячных выплат заемщика.4

Ипотека может возникнуть в силу закона, либо договора. По договору залогодатель (в том числе и не являющийся должником) добровольно отдает в залог любое принадлежащее ему недвижимое имущество, гарантируя тем самым удовлетворение требований кредитора в случае неисполнения обязательства, обеспеченного залогом. Договор — основная форма возникновения ипотеки. Договор об ипотеке не является самостоятельным обязательством, а заключается в обеспечение обязательства по договору займа, кредитному договору или иному обязательству.

Ипотека может возникнуть и на основании норм закона. Ипотека в силу закона (легальная ипотека) — ипотека, возникающая при наступлении определенных фактов, указанных в законе, независимо от волеизъявления сторон в отношении возникновения ипотеки, при переходе права собственности на объект недвижимости от одного лица к другому, точнее при приобретении данного права новым собственником, но при обязательном наступлении определенных законом фактов. Например, если жилой дом или квартира приобретаются за счет кредита банка или иной кредитной организации в собственность заемщика, то приобретенная недвижимость считается находящейся в залоге с момента государственной регистрации договора купли-продажи.

Ипотека в силу закона отличается от ипотеки, возникающей на основании договора, только тем, что первая возникает в силу прямого указания в законе и регистрируется автоматически вместе с другим договором даже без заявления сторон, а ипотека в силу договора подлежит регистрации по отдельному заявлению сторон.

Перечень имущества, которое может быть заложено по договору об ипотеке, ограничен. По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права, на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:

1) земельные участки, за исключением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, или части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования (ст. 63 ФЗ «Об ипотеке»)

2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.5

В отношении отдельных предметов ипотеки Закон об ипотеке предусматривает определенные требования. Так, земельные участки не подлежат ипотеке в случае, если они находятся в государственной или муниципальной собственности, а также сельскохозяйственные угодья из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств. Кроме того, не допускается ипотека земельного участка, площадь которого меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

В случае если предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс, то на все входящее в его состав имущество распространяется действие договора ипотеки, а именно: материальные и нематериальные активы, в том числе здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовая продукция, права требования, исключительные права, если иное не предусмотрено договором.

Ипотека зданий и сооружений допускается только с одновременной ипотекой земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Согласно Гражданскому кодексу РФ (п.2 ст.267 ГК РФ) не допускается залог земельного участка, находящегося в пожизненном наследуемом владении.

Не допускается ипотека индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Не допускается заключение договора ипотеки жилого дома или квартиры, находящихся в частной собственности граждан, через представителя, за исключением законных представителей несовершеннолетних граждан, представителей ограниченно дееспособных и недееспособных лиц.

Предусмотрены особенности оформления ипотечного кредита при ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, если его части согласно п. 1 ст. 290 ГК РФ находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

Не допускается ипотека следующего имущества:

1) изъятого из оборота;

2) имущества, на которое в соответствии с со ст. 79 ФЗ «Об исполнительном производстве» не может быть обращено взыскание. К такому имуществу относится имущество, принадлежащее гражданину–должнику на праве собственности, в том числе жилое помещение (его часть), если для гражданина и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением (за исключением жилого помещения, которое является предметом ипотеки и на него в соответствии с законом об ипотеке может быть обращено взыскание). Полный перечень имущества, принадлежащего должнику-гражданину на праве собственности, на которое не может быть обращено взыскание, установлен ст. 446 ГПК РФ;

ГК РФ Статья 334. Понятие залога

(в ред. Федерального закона от 21.12.2013 N 367-ФЗ)

(см. текст в предыдущей )

1. В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя).

2. Залогодержатель преимущественно перед другими кредиторами залогодателя вправе получить удовлетворение обеспеченного залогом требования также за счет:

страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества независимо от того, в чью пользу оно застраховано, если только утрата или повреждение произошли не по причинам, за которые залогодержатель отвечает;

причитающегося залогодателю возмещения, предоставляемого взамен заложенного имущества, в частности если право собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом залога, прекращается по основаниям и в порядке, которые установлены законом, вследствие изъятия (выкупа) для государственных или муниципальных нужд, реквизиции или национализации, а также в иных случаях, предусмотренных законом;

причитающихся залогодателю или залогодержателю доходов от использования заложенного имущества третьими лицами;

имущества, причитающегося залогодателю при исполнении третьим лицом обязательства, право требовать исполнения которого является предметом залога.

В случаях, указанных в абзацах втором — пятом настоящего пункта, залогодержатель вправе требовать причитающиеся ему денежную сумму или иное имущество непосредственно от обязанного лица, если иное не предусмотрено законом или договором.

3. Если иное не предусмотрено законом или договором, при недостаточности суммы, вырученной в результате обращения взыскания на заложенное имущество, для погашения требования залогодержатель вправе удовлетворить свое требование в непогашенной части за счет иного имущества должника, не пользуясь преимуществом, основанным на залоге.

Если сумма, вырученная в результате обращения взыскания на заложенное имущество, превышает размер обеспеченного залогом требования залогодержателя, разница возвращается залогодателю. Соглашение об отказе залогодателя от права на получение указанной разницы ничтожно.

4. К отдельным видам залога (статьи 357 — 358.17) применяются общие положения о залоге, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах залога.

К залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила настоящего Кодекса о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге.

5. Если иное не вытекает из существа отношений залога, кредитор или иное управомоченное лицо, в чьих интересах был наложен запрет на распоряжение имуществом (статья 174.1), обладает правами и обязанностями залогодержателя в отношении этого имущества с момента вступления в силу решения суда, которым требования таких кредитора или иного управомоченного лица были удовлетворены. Очередность удовлетворения указанных требований определяется в соответствии с положениями статьи 342.1 настоящего Кодекса по дате, на которую соответствующий запрет считается возникшим.

Добавить комментарий

Закрыть меню